Financer l’achat d’un bien immobilier

Si vous avez suivi nos conseils, vous vous êtes déjà interrogé sur le financement de votre achat immobilier. Si ce n’est pas le cas, n’hésitez pas à consulter nos articles précédents : 

Voir le Guide pour l'achat de biens immobiliers en Suisse - Partie 1/3

Voir le Guide pour l'achat de biens immobiliers en Suisse - Partie 2/3

Vous connaissez le montant maximum que vous pouvez emprunter, vous avez tenu compte des frais d’acquisition et vous avez analysé les incidences financières d’un emprunt hypothécaire, y compris en cas de soucis (invalidité ou décès) et sur le long terme (retraite)? Alors voyons maintenant concrètement ce que vous devez payer.

Combien faut-il payer et quand ?

L’acompte de réservation

La vente à terme (avec droit d’emption) ou la promesse de vente sont les formes de vente les plus répandues en Suisse Romande. Cela signifie simplement qu’il y aura un premier passage chez le notaire, lors duquel acheteur et vendeur se mettront d’accord sur les modalités de la transaction immobilière (prix, date de transfert, acompte déjà versé, etc.) en vue d’un transfert de propriété dans le futur. Ceci se traduit par la signature d’un acte authentique (devant notaire) qui engage les deux parties.

La garantie pour l’acheteur est la propriété elle-même. En effet, même si le vendeur change d’avis, l’acquéreur pourra l’obliger à exécuter la vente. 

A l’inverse, la garantie pour le vendeur est l’acompte de réservation. Même si négociable, il est coutume que cet acompte soit équivalent à 10% ou 20% du prix d’achat. A noter que les avoirs de prévoyance ne peuvent pas servir d’acompte et que seul le cash à disposition peut être utilisé (d’où le fait que cela soit négociable). Peu importe le montant de l’acompte, dans le cas où l’acheteur souhaiterait se rétracter, une pénalité de 10% du prix d’achat sera définitivement acquise au vendeur. 

Attention, dans le cadre d’une nouvelle construction, il pourrait vous être demandé de signer un accord de réservation et de verser un premier acompte de quelques milliers ou dizaines de milliers de francs, avant la signature de la promesse de vente. Si tel est le cas, pas de panique, la somme versée sera par la suite déduite des fonds propres à apporter lors de la vente. Par prudence, ne versez pas l’acompte de réservation directement au vendeur ou sur le compte du courtier, mais sur un compte bloqué auprès du notaire. Vous pourrez ainsi récupérer l’argent plus facilement si la vente ne se concrétise pas et éviter toute tentative d’arnaque.

Les frais d’acquisition

Souvent sous-estimés, les frais d’acquisition (parfois appelés à tort “frais de notaire”) ne sont pas à prendre à la légère. Ils représentent un montant non négligeable, que vous devrez payer de votre poche. En effet, hormis pour les nouvelles constructions, ils ne sont pas pris en compte dans le financement, il s’agit donc de fonds propres supplémentaires et il n’est pas possible de recourir aux fonds de prévoyance.

Regroupés sous le terme “frais d’acquisition” ou “frais d’achat”, il s’agit principalement de droits de mutation (appelés aussi “droits d'enregistrement” dans le canton de Genève ou encore “lods” dans le canton de Neuchâtel).

Le droit de mutation est un impôt frappant les transactions juridiques ayant pour objet le transfert d'une personne à une autre d'un droit de propriété constitué sur des biens immobiliers (transfert de propriété immobilière). En Suisse, ce type d'impôt est prélevé par les cantons et/ou par les communes et seuls quelques cantons suisses alémaniques, tels que Zürich et Zoug, ne perçoivent pas de droits de mutation.

A cet impôt s’ajoutent les :

• Émoluments du Registre Foncier
• Honoraires du notaire
• Frais de constitution du droit de gage immobilier (droits d’enregistrement pour la cédule hypothécaire)
• Frais administratifs divers

En fonction des cantons, les frais d’acquisition se situent entre 3% et 5% du prix d’achat.

Les travaux

Que ce soit parce qu’ils sont nécessaires (travaux d’entretien), parce que vous souhaitez améliorer les performances énergétique du logement (travaux d’économie d’énergie) ou tout simplement pour le rendre plus conforme à vos goûts, vous devrez peut-être envisager des travaux dans votre nouvelle acquisition. Dans ce cas, il vous faudra estimer le montant des travaux, afin de déterminer s’ils pourront être pris en compte dans le financement ou si vous devrez apporter plus de fonds propres.

De plus, selon le type de travaux, ils pourront faire l’objet de déductions fiscales. Si tel est le cas, il peut être intéressant de les lisser dans le temps, afin de bénéficier d’une déduction d’impôts plus importante (taux marginal d’imposition).

Les fonds propres

Finalement, vous devrez vous acquitter du versement des fonds propres (auxquels il faudra déduire l’éventuel acompte de réservation) auprès du notaire ou de l’établissement financier que vous aurez sélectionné pour votre prêt hypothécaire.

La règle générale veut que le financement d’une résidence principale se monte à maximum 80% de la valeur du bien immobilier ou du prix d’achat, avec un apport de 20% de fonds propres. Il est cependant possible d’obtenir un prêt hypothécaire plus élevé avec la mise en gage de fonds de prévoyance (LPP, 3e pilier A, 3e pilier B). Il s’agit d’un choix stratégique qui augmente les intérêts à payer chaque mois, offre des déductions fiscales plus intéressantes, mais surtout permet de préserver vos avoirs de prévoyance (retraite, invalidité et décès).

Quels documents faut-il fournir ?

Constituer votre dossier de financement hypothécaire peut apparaître comme une lourde tâche tant la liste des documents demandés est parfois longue. Ces derniers sont cependant nécessaires pour que votre demande de prêt hypothécaire soit validée, car les prêteurs ont l’obligation de s’assurer :

• de la solvabilité des emprunteurs
• de la source des fonds propres (attention à bien les déclarer)
• que la valeur du bien immobilier correspond au marché
  

Pour cela, vous devrez fournir, entre autres :

• Les documents qui justifient votre identité (passeport, carte d’identité, carte de légitimation)
• Les documents qui attestent de votre situation personnelle (livret de famille, convention de divorce, extrait de l’Office des poursuites)
• Les pièces justificatives de votre situation professionnelle (permis de travail, fiches de salaire, certificat de salaire annuel, contrat de travail, derniers bilans et extrait du registre du commerce pour les indépendants)
• Les pièces justificatives qui prouvent votre situation financière (relevés de fortune, dernière déclaration d’impôts, certificat de prévoyance 2e pilier, relevé de compte 3e pilier)
• Les documents liés au bien immobilier (brochure de vente, plans, cahier de répartition PPE, assurance bâtiment, descriptif de construction)
• Les documents fournis par le notaire (acte d’achat, cédule hypothécaire, extrait du registre foncier)

Quelle stratégie de financement choisir ?

Un financement hypothécaire ne se limite pas à de l’argent et un taux. Il s’agit d’une opportunité unique d’optimiser votre situation financière.

Chez Resolve, nous nous engageons à défendre vos intérêts et à vous accompagner tout au long du processus d'acquisition. L'hypothèque en tant que telle est bien entendu au centre de nos conseils, mais nous considérons que notre responsabilité consiste à vous fournir toutes les informations nécessaires à une décision éclairée. Il s'agit notamment d'estimations de la valeur du bien, des conséquences fiscales, des possibilités d'amortissement, d'une analyse de risques et de conseils en matière de prévoyance - en particulier en ce qui concerne l'utilisation éventuelle du capital de la caisse de pension - ainsi que de différentes options en matière de mise à disposition des fonds propres.

Notre approche unique, neutre et totalement sur mesure vous permettra de choisir une stratégie de financement optimale qui sécurisera votre achat sur le long terme.