Le chemin à parcourir pour devenir propriétaire peut parfois s'avérer parsemé d'embûches. Il existe de nombreuses étapes entre l'intention d'acquérir un bien et la prise de possession des lieux. La capacité de financement, le choix des fonds propres, les répercussions fiscales ou encore le choix du bien en question sont tout autant de facteurs qu'il convient d'analyser en amont d'un achat. 

Afin d'éclairer nos lecteurs sur les différentes étapes du financement liés à une acquisition immobilière, nous publions une suite d'articles, rédigée en collaboration avec nos partenaires spécialisés en droit et fiscalité. A travers ces modules, nous mettons en évidence les étapes clés et les différents pièges auxquels un acquéreur attentif doit prêter attention.

Module 1 : Le choix des fonds propres et ses incidences fiscales

En principe, l'acquisition d'un bien immobilier à titre de logement principal requiert la mobilisation de 20% de fonds propres. Les fonds propres doivent en règle générale être versés en totalité le jour de l'achat du bien immobilier (s'il est déjà construit) ou de la signature simultanée de l'acquisition du terrain (ou quote-part terrain) et d'un contrat de construction. 

Les fonds propres peuvent provenir (i) de l'épargne privée, (ii) d'une donation (avancement d'hoirie), (iii) d'un versement en capital provenant du 3ème pilier A et/ou B ou encore (iv) d'un versement en capital provenant du 2ème pilier. Il est également possible de nantir les capitaux de 2ème et 3ème pilier (mettre en garantie ses avoirs) en lieu et place d'un retrait.

Les règles imposées aux établissements financiers par la FINMA prévoient que le financement de l'acquisition immobilière doit être composé d'au moins 10% de fonds propres provenant de votre épargne (hors prévoyance professionnelle) soit ceux mentionnés aux chiffres (i), (ii) et (iii) ci-dessus. Il existe encore quelques rares exceptions au sein desquelles vous pouvez uniquement mobiliser des fonds propres issu de prévoyance professionnelles.

Conditions de l’utilisation du 2ème pilier dans le cadre de l’acquisition d’un logement

Votre 2ème pilier peut être utilisé aux conditions suivantes :

• Il doit s'agir de votre résidence principale (achat d'un logement déjà construit ou projet de construction d'un logement) ;
• Vous ne pouvez financer qu'un seul bien immobilier à la fois ;
• Si vous êtes mariés, le versement n'est possible qu'avec le consentement écrit du conjoint ;
• Il n'est possible de demander un versement que tous les 5 ans et pour un montant minimum de CHF 20'000.- par retrait (sauf pour les comptes de libre passage) ;
• Le versement doit être demandé au plus tard trois ans avant l'âge de la retraite (certaines caisses de pension acceptent un versement plus tardif) ;
• Vous pouvez retirer au maximum le capital que vous cumulez jusqu'à l'âge de 50 ans. Après l'âge de 50 ans, la hauteur du montant que vous pouvez retirer en espèces est limitée ;
• L'utilisation du 2ème pilier doit être effectuée au maximum 3 ans avant la retraite.  

Il est important de souligner que le retrait partiel ou total du 2ème pilier entraînera une réduction des futures prestations de prévoyance. Nous verrons ci-dessous comment il est possible de combler cette lacune.

En cas de vente de votre bien immobilier, la somme provenant du 2ème pilier devra en principe être remboursée à votre caisse de pension.

Conditions d’utilisation du 3ème pilier A dans le cadre de l’acquisition d’un logement.

Vos avoirs de 3ème pilier A peuvent en principe être utilisés aux conditions suivantes :

• Il doit s'agir de votre résidence principale (achat d'un logement déjà construit ou projet de construction d'un logement) ;
• Vous ne pouvez financer qu'un seul bien immobilier à la fois ;
• Si vous êtes mariés, le versement n'est possible qu'avec le consentement écrit du conjoint ;
• Il n'est possible de demander un versement que tous les 5 ans (pas de limite de montant).

Il est important de souligner qu'un retrait partiel réalisé dans les cinq ans qui précèdent l'âge de la retraite pourrait occasionner une imposition sur la totalité de la prestation de vieillesse.

Contrairement au 2ème pilier, en cas de vente du bien immobilier, il n'existe pas d'obligation de remboursement du versement anticipé.

Nantissement des capitaux de prévoyance

Au lieu de retirer son capital, il est également possible de procéder à la mise en garantie de votre avoir de prévoyance (2ème pilier) ou de votre 3ème pilier A et/ou B.

Une telle mise en garantie ne remplace pas la nécessité d'apporter 10% de fonds propres issu de votre épargne.

Cette manière de faire n'entraîne aucun retrait d'argent, aucune réduction des prestations et donc aucune conséquence fiscale immédiate. Elle permet souvent d'obtenir des conditions de financements plus intéressantes.

La mise en garantie n'est possible que dans les cas de figure mentionnés ci-dessus pour le 2ème pilier ou le 3ème pilier A. 

Cas pratique : L’impact fiscal de l’utilisation du 2ème et 3ème pilier lors de l’acquisition d’un logement à Genève

Le retrait anticipé de l'avoir de prévoyance (2ème ou 3ème pilier A) est imposé séparément des autres revenus. 

Dans le canton de Genève, le taux d'imposition réservé à un tel versement correspond au cinquième du taux indiqué dans le barème d'imposition. Cela est également le cas au niveau de l'impôt fédéral.

Pour éclaircir cela, rien ne vaut un exemple :

Les époux Dunand âgés de 35 ans souhaitent acquérir un bien immobilier d'une valeur de CHF 1'500'000. Ils auront donc besoin d'un minimum de CHF 300'000 de fonds propres.

La moitié des fonds propres provient d'une donation (avancement d'hoirie) octroyée par les parents de Madame Dunand à cette dernière. S'agissant d'une donation en ligne directe entres contribuables genevois, il n'y a pas d'impôt sur les donations.

L'impôt sur les donations et les successions n'étant pas harmonisé au niveau fédéral, chaque canton est libre dans la manière de fixer les taux d'imposition et les cas d'exonération. Il faut être vigilant sur le domicile fiscal du donateur. Les donations en ligne directe sont par exemple imposables dans les cantons de Vaud et de Neuchâtel.

L'autre moitié provient d'un versement anticipé de l'avoir de prévoyance (2ème pilier) de Monsieur Dunand. Ce montant de CHF 150'000 est donc imposé de manière privilégiée : imposition séparée des autres revenus du couple et application du taux correspondant au 1/5ème du revenu imposable La facture d'impôt relative à ce retrait est d'environ CHF 6'700 (ICC et IFD) soit un taux d'imposition d'environ 4.4%.

Il est utile de souligner qu'avant de pouvoir à nouveau procéder à des rachats LPP déductibles, Monsieur Dunand devra rembourser le montant du retrait. Le remboursement doit se faire par des tranches minimales de CHF 10'000. En cas de remboursement, l'impôt payé au moment du retrait anticipé est également restitué.

Attention finalement à ne pas déclencher un retrait anticipé dans les 3 ans qui suivent un rachat LPP qui avait donné lieu à une déduction fiscale. Dans un tel cas, l'administration fiscale remettrait en cause la déduction fiscale déjà octroyée via une procédure de rappel d'impôts.

Retrouvez notre deuxième article de la série

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