Qu’est-ce qu’une augmentation de prêt hypothécaire ?

Lorsque vous contractez un prêt hypothécaire, ce dernier n'est pas figé dans le marbre. Même si vous vous êtes mis d'accord sur des conditions de base: montant du prêt, taux et durée du contrat, vous avez la possibilité de faire des modifications par la suite. Par exemple, au moment du renouvellement, vous pouvez choisir d'augmenter le montant de votre prêt pour dégager des liquidités.

Quels sont les avantages d’une augmentation de prêt hypothécaire ?

L’avantage principal d’une augmentation de prêt hypothécaire est de dégager de l’argent dont vous pourriez avoir besoin pour un projet. 

Même si vous n’avez pas besoin de cet argent, il peut être intéressant d’augmenter votre prêt hypothécaire, afin d’utiliser ce cash supplémentaire à bon escient, comme pour : 

• des rachats dans le 2e pilier pour améliorer les prestations perçues à la retraite ou en cas d’invalidité ou de décès et qui pourront être fiscalement déductibles
• un remboursement de l’encouragement à la propriété du logement (EPL) du 2e pilier, s’il a été utilisé pour l’apport initial, ce qui permettra d’améliorer les prestations perçues à la retraite ou en cas d’invalidité ou de décès et de récupérer l’impôt perçu lors du retrait
• des travaux de rénovation de votre logement, qui pourront être fiscalement déductibles
• un nouvel achat immobilier pour de l’investissement locatif

L’augmentation du prêt hypothécaire peut également être intéressante pour des personnes ayant mis beaucoup de fonds propres lors de l’achat du bien immobilier et qui aimeraient désormais augmenter leur prêt pour avoir à nouveau du cash à disposition.

Quelles sont les règles pour pouvoir dégager du cash grâce à un prêt hypothécaire ?

Pour pouvoir dégager des liquidités en augmentant votre prêt hypothécaire, il faut respecter les mêmes règles que pour le financement initial, afin de vous assurer que vous serez toujours en mesure de rembourser le prêt. Il est possible d’augmenter le montant de votre financement pour tout type d’acquisition. Voici, par exemple, les conditions à respecter pour une résidence principale : 

• un taux d’avance de maximum 80% (90% en cas de nantissement d’avoirs de prévoyance) de la valeur du bien immobilier
• un ratio d’endettement de maximum 33%

Les taux théoriques utilisés pour calculer les charges restent les mêmes que pour l’octroi d’un prêt hypothécaire classique.

En savoir plus sur le calcul des charges

A quel moment demander une augmentation de prêt hypothécaire ?

L’augmentation de prêt hypothécaire se discute généralement lors du renouvellement du prêt, à l’échéance de taux, mais il est possible d’en faire la demande à un autre moment, par exemple si vous pensez que votre bien immobilier a pris de la valeur (cette dernière peut être réévaluée minimum 24 mois après l’acquisition). 

Exemple d’augmentation de prêt hypothécaire

Un couple ayant acheté une maison d’une valeur de CHF 1’000’000 il y a une dizaine d’années et qui aurait emprunté CHF 800’000.

Ils auraient  actuellement amorti environ un tiers de son prêt hypothécaire et il lui resterait donc environ CHF 670’000 de dette. 

Le bien immobilier ayant pris de la valeur et valant désormais CHF 1’500’000, ils auraient la possibilité de demander une augmentation de leur hypothèque pour obtenir jusqu’à CHF 530’000 cash.

En résumé, afin de pouvoir dégager des liquidités grâce à votre prêt hypothécaire, vous devez vous situer en dessous du taux d’avance maximum. Votre dette hypothécaire devrait donc représenter moins de 80% de la valeur du bien immobilier pour une résidence principale. A noter que le taux d’avance maximum peut varier selon l’établissement prêteur.

Si vous êtes à la retraite, votre dette devra correspondre à moins de 65% de la valeur de votre bien pour pouvoir augmenter votre prêt hypothécaire. En effet, à partir de l’âge légal de la retraite, vous ne pouvez prétendre qu’à deux tiers de financement (2e rang), car la règle veut qu’un tiers de la dette (1er rang) soit amorti avant. De plus, il ne faut pas oublier que le revenu diminue généralement lors du passage à la retraite et qu’il pourrait être plus difficile de tenir les charges du prêt hypothécaire.

En savoir plus sur l’amortissement d’un prêt hypothécaire

Quelles sont les conséquences d’une augmentation de prêt hypothécaire ?

Il est important de noter que l'augmentation de prêt hypothécaire entraîne des intérêts supplémentaires à payer sur le montant augmenté. Cependant, les avantages fiscaux découlant de certaines utilisations du cash libéré (travaux, remboursement ou rachats LPP…)  permettent de contrebalancer ce coût.

Dans tous les cas, il est important d'évaluer soigneusement les avantages et les inconvénients de l'augmentation d’un prêt hypothécaire avant de prendre une décision. N’hésitez pas à consulter un conseiller en financement hypothécaire pour obtenir des conseils spécifiques à votre situation.