Combien vais-je devoir amortir ?

Les prêts hypothécaires sont divisés en plusieurs parties : le premier et le second rang. Ce découpage dépend de l'interprétation que les différents prêteurs font des directives de la FINMA. Le montant du premier rang variera en fonction du type de logement mis en garantie lors du prêt hypothécaire. 

À titre d’exemple, pour un bien immobilier que le prêteur considèrerait comme “normal” (c’est à dire un logement dans un marché où l’offre et la demande sont plus ou moins équitables) la dette serait en général découpée comme suit :

• 1er rang: jusqu’à 65% de la valeur du bien
• 2ème rang : entre 65% de la valeur du bien et le montant total de la dette

Pour un prêt hypothécaire, où le bien immobilier servant de garantie serait considéré comme plus “risqué”, une villa de luxe ou un château par exemple, le 1er rang se limiterait plutôt à 50% de la valeur du bien.

Seul le deuxième rang doit être amorti, soit dans le cas d’un bien “normal”, uniquement 15% de la valeur du bien immobilier. Si votre emprunt est inférieur au montant du premier rang fixé par le prêteur, vous n’avez donc rien à rembourser.

La durée de l’amortissement du deuxième rang peut varier également d’un établissement à l’autre. Elle est en général de 15 ans. Dans tous les cas, le prêt devra être amorti à hauteur du premier rang à l’âge légal de la retraite du preneur de crédit.

Pourquoi est-ce avantageux de ne pas amortir l’intégralité de la dette ?

Le fait de n’amortir qu’une partie de la dette représente un certain nombre d’avantages pour les emprunteurs :

• La dette existante peut être déduite de la fortune imposable de l’emprunteur
• Les intérêts hypothécaires sont déductibles des revenus imposables
• Les emprunteurs peuvent investir les sommes économisées dans des prestations avec un rendement plus élevé que les faibles taux d’intérêts actuels.

Il est donc intéressant de garder un endettement élevé, car l’impôt sur la valeur locative va rentrer dans les calculs. Avoir des sommes déductibles fiscalement est donc un bon moyen de contrecarrer ce nouvel impôt.

Du côté des prêteurs cette situation est également vue d’un bon œil. Cela leur permet de placer leurs liquidités dans des prestations de prêt hypothécaire en prenant des risques mesurés. En effet, en cas de défaut de paiement de l’emprunteur, il sera aisé de revendre le bien au moins au prix du premier rang.

C’est la raison pour laquelle le premier rang n’est pas fixé à la même hauteur pour tous les biens immobiliers. En effet, ils ne portent pas le même risque. En période de crise, la valeur d’un bien de luxe diminuerait plus, en proportion, que celle d’un bien classique. Par conséquent le premier rang sera plus bas, et donc la part amortissable plus élevée pour le premier.

Une fois le montant de l’amortissement connu, les preneurs de crédit ont un choix stratégique à faire : privilégier un amortissement direct ou indirect.

L’amortissement direct : le remboursement part directement vers le prêteur

Dans ce système, la partie amortissable du prêt hypothécaire est remboursée chaque année et de manière constante au prêteur. Si nous reprenons notre exemple précédent, les 15% devant être remboursés en 15 ans. Les emprunteurs devront donc rembourser 1% de la valeur du bien immobilier chaque année.

Ce remboursement vient s’ajouter aux intérêts hypothécaires et aux frais d’entretien dans les mensualités à payer.

Dans le cas de l’amortissement direct, le montant de la dette diminue donc régulièrement et donc les intérêts hypothécaires également. Ces derniers sont calculés en prenant le taux d’intérêt multiplié par le montant du prêt résiduel. 

D’un point de vue fiscal, cette solution est moins idéale qu’il n’y paraît. En effet, les intérêts hypothécaires sont déductibles fiscalement. Comme ils vont diminuer, cet avantage baissera également et ne viendra plus contrebalancer autant l’impôt sur la valeur locative.

L’amortissement indirect

Dans le cadre de l’amortissement indirect, l’emprunteur ne paie que les intérêts hypothécaires au prêteur. Le montant à amortir chaque année est versé sur une police d’assurance vie 3ème pilier A et/ou B. À l’échéance de la durée prévue avec le prêteur, l’emprunteur rembourse tout, ou partie, de la part amortissable en une seule fois. L’emprunteur a également le choix de continuer à amortir jusqu’à l’âge ordinaire de la retraite et ensuite rembourser ce qu’il doit.

L’amortissement indirect est plus intéressant pour l’emprunteur d'un point de vue fiscal. En effet, le montant de la dette restant constant, vous continuez à déduire le maximum d’intérêts hypothécaires.

En outre, les versements sur un 3ème pilier A sont également entièrement déductibles fiscalement, jusqu’ à CHF 6883.- par an. Et sur le canton de Genève et Fribourg, les primes du 3ème pilier B sont partiellement déductibles. Cela permet d’ajouter une couche de déduction fiscale non négligeable pour les emprunteurs.

Dans le cadre de l’amortissement indirect via un 3ème pilier/assurance vie, l’objectif est triple :

• couvrir la partie amortissable du prêt, 
• se constituer un capital privé
• couvrir les risques décès et une libération du paiement des primes (l’assurance paie les primes à la place de l’emprunteur en cas d’invalidité jusqu’au terme du contrat).

Si l’emprunteur a des besoins de couverture, en particulier s’il y a une dominance en provenance d’un salaire d’un des époux, ou si l’emprunteur a recours à ses avoirs de prévoyance pour effectuer son acquisition, cette solution semble donc être la plus avantageuse car elle évite de mobiliser deux fois les sommes.

Conclusion

D’une manière générale, l’amortissement indirect est financièrement plus intéressant que l’amortissement direct. L'importance de cet avantage dépend souvent des économies fiscales potentielles. En d’autres termes, plus le revenu des emprunteurs est élevé, plus l’amortissement indirect est avantageux.

En outre, si vous optez pour l’amortissement indirect, et qu’à l’échéance fixée par votre contrat, votre bien immobilier a pris de la valeur, il est possible que vous n’ayez pas à rembourser la partie amortissable initiale.

Prenons l’exemple d’un bien immobilier acheté CHF 800’000, avec un prêt hypothécaire de CHF 640’000 et donc une part amortissable de CHF 120’000.

Si en 15 ans, durée fixée pour votre amortissement, le bien immobilier a pris de la valeur et vaut maintenant CHF 990’000, le prêt toujours existant de CHF 640’000 représente un peu moins de 65% de la nouvelle valeur du bien. Il n’y a donc plus rien à amortir.

En revanche, il est nécessaire de prendre les dispositions pour que la dette restante à l’âge de la retraite reste tenable. Même si vous n’êtes plus tenu de l’amortir il peut donc être nécessaire de continuer à le faire quand même.

Il est également possible d’optimiser l’amortissement indirect en procédant à des remboursements directs, partiels, à échéances régulières. Cela permet de garder les avantages de l’amortissement indirect, tout en réduisant les coûts liés aux intérêts afin que ceux-ci soient supportables sur le long terme.

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