Que sont les fonds propres et combien faut-il?

Les fonds propres désignent les actifs que vous êtes en mesure de mobiliser, en comparaison avec la valeur totale du bien. Ils conditionnent l'obtention du prêt hypothécaire ainsi que les conditions de celui-ci, notamment sa durée et son taux d'intérêt. En Suisse, les exigences en termes de fonds propres varient selon la valeur du bien, de votre situation patrimoniale ou encore du type d'hypothèque (résidence principale ou secondaire) que vous envisagez de contracter. Elles sont principalement régies par l'Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA). Si la FINMA ne fixe pas de seuils précis, elle encourage les prêteurs à veiller à ce que les emprunteurs disposent de suffisamment de fonds propres pour garantir la stabilité financière de l'opération hypothécaire. En règle générale, il vous sera exigé de mobiliser 20% de la valeur de votre bien immobilier en fonds propres lors de l'achat d'une résidence principale (et entre 30 et 40% pour une résidence secondaire) avant de compléter la transaction en ayant recours à l'emprunt auprès d'une institution financière sous la forme d'une hypothèque.
Alors que les prix des maisons et appartements ont fortement augmenté durant la dernière décennie, il est primordial de mesurer avec précision le montant de vos fonds propres en tenant compte, entre autre, des dépenses liées à l'achat telles que les frais de notaire (environ 3% à 5% du prix du bien en Suisse romande, env. 2,5% au Tessin et entre 0,1% et 1% en Suisse-alémanique, selon les cantons) ou des frais relatifs aux travaux futurs. Ce n'est qu'en évaluant au plus près le coût global de l'acquisition que vous pourrez vous épargner les mauvaises surprises et avancer plus sereinement dans vos démarches.

Quelles options existent pour créer des fonds propres? 

Il existe de nombreuses options pour générer des fonds propres, ceux-ci peuvent revêtir plusieurs formes et opter pour une stratégie plutôt qu’une autre peut vous permettre de faire des économies significatives. L'utilisation de votre épargne personnelle est une solution immédiate, bien qu'elle puisse restreindre vos opportunités d’investissement à l’avenir. La vente de titres financiers ou d’objets de valeur peut également venir renforcer vos fonds propres, mais nécessite une évaluation minutieuse de leur valeur afin d’éviter toute perte financière.

D'autres alternatives incluent les prêts de tiers, des aides familiales, les donations, les avances d'hoirie, les héritages, les travaux personnels ou même l'utilisation de terrains existants. Les fonds propres peuvent encore être issus de la mise en gage, voire du retrait du deuxième pilier (caisse de pension/LPP) ou du troisième pilier (3a/3b). Attention: il convient de noter que l’apport minimum de 10% en fonds propres ne doit ni provenir du deuxième pilier, ni d’un prêt, qu’il soit bancaire, personnel ou familial. Cette partie de l’apport, principalement constituée d’avoirs en compte ou du retrait anticipé de valeurs patrimoniales liées du 3e pilier est appelée "fonds propres durs". L’augmentation de l’emprunt sur un objet immobilier dont vous êtes déjà propriétaire peut aussi être considéré comme des fonds propres durs. En effet, si votre résidence principale a pris de la valeur, vous pouvez faire valoir ces bénéfices (plus-value latente) jusque là immobilisés dans votre bien comme apport supplémentaire pour votre résidence secondaire.

Chaque source de fonds propres présente des avantages et des inconvénients en termes de fiscalité et de retraite, et il est recommandé de consulter des conseillers pour déterminer la meilleure approche en fonction de vos besoins et de vos projets spécifiques.

Avantages fiscaux de la mise en gage

Au lieu d'effectuer un retrait des avoirs du deuxième pilier, il est également possible de les mettre en gage auprès de la banque comme fonds propres. Ce montant sert alors de garantie. En contrepartie, la banque accorde un prêt hypothécaire plus élevé pouvant aller jusqu'à 90% ou 100% de la somme nantie. Vous n’aurez donc que 10% de fonds propres liquides à apporter au maximum. En dehors de l’apport réduit et compte tenu du nantissement pouvant servir comme rachat de caisse de pension pendant une durée limitée, les économies fiscales peuvent être très intéressantes.

Quelles sont les erreurs à éviter?

Lors de l'évaluation des fonds propres en vue de l'acquisition immobilière, il importe de se prémunir contre diverses erreurs fréquentes. Il est par exemple recommandé d'éviter de puiser dans ses économies sans une évaluation minutieuse de l'impact financier à long terme qui pourrait grever votre pouvoir d'achat, notamment dans le cadre de charges financières imprévues. Pour accroître les fonds propres disponibles, des stratégies telles que l'augmentation régulière des économies, la diversification des investissements ou la maîtrise des dépenses superflues peuvent être envisagées en amont. En ce qui concerne spécifiquement l'hypothèque, il est par ailleurs recommandé aux emprunteurs de se renseigner auprès de plusieurs prêteurs et de comparer les offres afin de trouver celle qui correspond le mieux à leurs besoins.

A ne pas oublier: le revenu de l'acheteur doit être suffisamment élevé pour assumer les charges du bien immobilier sur le long terme. On parle ainsi de la «capacité financière» d’une hypothèque. En général, les coûts théoriques liés à la propriété (amortissements, intérêts indicatifs, frais d’entretien et frais annexes) ne devraient pas dépasser un tiers du revenu brut. Évitez donc de contracter un leasing ou un crédit important juste avant un achat immobilier, ce qui pourrait alourdir vos charges existantes et par conséquent réduire votre capacité hypothécaire auprès des banques.

Exemple: composition des fonds propres

Prenons l’exemple d’un appartement d’une valeur de CHF 1’000’000.-. Pour l’acheter, il faudra 20% d’apports personnels, soit CHF 200’000.-, dont minimum 10%, soit CHF 100’000.- dans ce cas, qui ne proviennent pas de la caisse de pension (2e pilier).

(*montant minimum du retrait de la caisse de pension est de CHF 20’000.-)

Recommendation

Les points d'attention sont donc multiples et une évaluation précise des fonds propres combinée à une approche stratégique sont essentielles pour mener à bien une acquisition immobilière. C'est pourquoi il est fortement recommandé d'effectuer une évaluation des apports personnels avant de prendre toute décision. L'utilisation d'outils de calcul, comme celui offert par Resolve.ch, facilite la compréhension de sa capacité financière et assure un accompagnement personnalisé jusqu'à la conclusion de l'achat. Consulter un conseiller financier chez Resolve apparaît comme une démarche judicieuse pour effectuer une analyse financière complète et déterminer les solutions qui permettront de constituer le capital indispensable à l’achat et calculer le temps d’épargne encore nécessaire. Au final, chaque situation est personnelle et chaque bien immobilier est unique. Raison pour laquelle le financement l’est tout autant et doit donc impérativement être analysé minutieusement.