Avant toute chose, il faut savoir que lors d’un achat immobilier à deux, il existe plusieurs options légales pour l’inscription au registre foncier. La forme de propriété choisie confère des responsabilités et des droits différents sur le bien. 

Quelles sont les formes de propriété possibles pour les concubins ?

Copropriété

La copropriété est la forme la plus fréquemment choisie, même par les couples mariés. Elle permet d’inscrire au registre foncier la part du bien (quote-part) appartenant à chacun, en fonction des fonds propres investis, y compris les fonds provenant de la prévoyance. Chaque propriétaire peut disposer librement de sa part.

Par exemple, pour un appartement d'une valeur de CHF 1’000’000, avec une hypothèque de CHF 800’000, si chacun apporte CHF 100’000 de fonds propres, les quotes-parts seront de 50% et 50%. Si l’un apporte CHF 150’000 et l’autre CHF 50’000, les quotes-parts seront de 75% et 25%.

Bien que les apports puissent être différents, en tant que copropriétaires, les partenaires endossent la responsabilité solidaire de l’hypothèque. En d’autres termes, peu importe le pourcentage de la charge hypothécaire assumé par chacun (en fonction du pourcentage de copropriété ou de la décision du ménage), les copropriétaires répondent chacun de 100% de l’emprunt.

Propriété commune

Les deux partenaires sont solidaires de l’hypothèque et sont inscrits à parts égales au registre foncier, peu importe leur participation financière. A l’instar de la copropriété, les propriétaires ne peuvent pas disposer librement de leurs parts de propriété et les décisions doivent être prises en commun. A noter que cette forme de propriété n’est pas possible lorsque des avoirs de prévoyance sont utilisés pour l’achat du bien, si les acquéreurs ne sont pas mariés ou en partenariat enregistré. 

Propriété individuelle

Dans ce cas, un seul conjoint est propriétaire du bien immobilier au registre foncier et endosse toute la responsabilité du prêt hypothécaire. Il peut conclure un bail avec son partenaire pour fixer les modalités de paiement du loyer et les conditions de résiliation.

Cette forme de propriété, parfois également appelée “propriété exclusive”, est plus rare, car elle nécessite qu’une personne remplisse à elle seule les critères pour l’octroi du financement. 

Le choix de la forme de propriété dépend donc principalement de la provenance et de la nature des fonds propres.

Les questions à se poser pour acheter un bien immobilier avec son concubin dans les meilleures dispositions

Les nombreuses dispositions légales qui régissent les droits et les obligations des couples mariés n’existent pas pour les concubins. C’est pourquoi il est important de se poser les bonnes questions pour éviter de potentiels conflits et se prémunir contre de mauvaises surprises.

Que se passe-t-il en cas de séparation ?

En cas de séparation, les ex-partenaires doivent se mettre d’accord sur l’avenir du bien en commun. Le rachat de part ou la vente totale du bien sont généralement les issues les plus fréquentes. 

Pour les copropriétaires, si l’un des deux souhaite vendre ses parts, le partenaire dispose du droit de préemption. Cela signifie qu’il est prioritaire pour l’achat. S’il ne veut ou ne peut pas racheter les parts, le bien doit généralement être totalement vendu, car peu d’acheteurs sont disposés à acquérir seulement une part d’un logement.

Dans le cadre de la propriété commune, il ne peut pas y avoir de vente du bien immobilier sans l’accord et la signature des deux parties.

En cas de propriété individuelle, le propriétaire peut décider à tout moment de vendre le bien, sans avoir à consulter son partenaire. Cependant, s’il existe un bail avec son conjoint, il doit en respecter les conditions de résiliation.

Que se passe-t-il en cas de décès ?

La principale difficulté posée par l'achat d’un bien immobilier en concubinage concerne la succession. En effet, en cas de décès, le concubin n’est pas considéré comme un héritier légal. Il faut donc avoir anticipé cette question de la succession, avec un testament par exemple, pour s’assurer que le survivant puisse avoir des droits sur la part de son partenaire.

Dans le cas où tout aurait été anticipé pour que le conjoint survivant puisse bénéficier du logement, il devra tout de même s’acquitter seul du remboursement du prêt hypothécaire et avoir un revenu suffisant pour tenir les charges. Pour rappel, celles-ci ne doivent pas dépasser le tiers du revenu. Il ne faut pas oublier que les prêteurs utilisent un taux théorique plus élevé pour calculer le ratio d’endettement. Il faudra donc un revenu plus élevé que celui nécessaire au remboursement des coûts réels. De plus, les impôts sur la succession peuvent s'élever à 50% de la masse successorale.

Les couples mariés bénéficient, à certaines conditions, d’une rente au décès du conjoint, ce qui permet d’augmenter le revenu. Dans le cadre d’un concubinage, lors du décès de l’un des deux partenaires, le survivant n’a aucun droit sur son 1er pilier (AVS).

En ce qui concerne le 2e pilier (LPP), certaines caisses de pension admettent le statut de concubin, sous conditions. Il est important de se renseigner sur celles-ci et de déclarer le concubin auprès de la caisse de pension, afin de pouvoir bénéficier des mêmes prestations qu’un couple marié. Sans déclaration, le concubin ne peut rien toucher. Pour le 3e pilier, il faut également penser à désigner le partenaire comme bénéficiaire. Attention tout de même à l’aspect fiscal du 3e pilier B (libre), avec valeur de rachat qui sera soumis à l’impôt sur la succession. 

Quels sont les impacts fiscaux ?

Les concubins sont fiscalement indépendants, comme s’ils étaient simples colocataires. La forme de propriété choisie détermine ce qui doit être déclaré et ce qui peut être déduit. Par exemple, si vous êtes propriétaire à 50%, même si vous assumez plus de charges que votre conjoint, il ne vous sera possible de les déduire qu’à hauteur de la moitié des charges totales. 

Il faut faire très attention à certains cas de figure. Si vous avez un apport de fonds propres différent, mais que vous vous déclarez propriétaires à parts égales, les impôts pourront considérer qu’il y a eu une donation entre les concubins… Ces derniers n’ayant pas de lien de parenté, ils pourraient devoir payer un impôt sur cette donation. Par exemple, pour l’achat d’un appartement à CHF 1’000’000, l’un apporte CHF 150’000 de fonds propres et l’autre CHF 50’000. S’ils se déclarent co-propriétaires à 50% du bien, les impôts pourront considérer qu’il y a eu un don de CHF 50’000 et le bénéficiaire devra payer des impôts pouvant aller jusqu’à CHF 25’000 (50%) selon les cantons.

En cas de décès, si le survivant hérite de la part de son partenaire, il devra s’acquitter des impôts liés à la succession qui peuvent être très élevés (jusqu’à 50% de la valeur de l’héritage dans certains cantons).

Quelles sont les solutions à mettre en place ?

Il existe différentes solutions qui peuvent être mises en place pour minimiser les désavantages de l’achat immobilier sans être mariés.

Conclure un contrat d’achat en concubinage

Le contrat de concubinage est recommandé, peu importe la forme de propriété choisie. Il doit être conclu par écrit et signé par les deux parties. Il peut comporter les informations sur l’acquisition du bien et sa gestion ainsi que le détail de la procédure en cas de séparation. Par exemple : 

• Forme de la propriété
• Nombre de voix détenues pour les prises de décision
• Origine des fonds propres
• Répartition des dépenses liées au bien
• Critères de décision pour savoir qui garde le logement
• A qui appartient le mobilier
• Délai de déménagement
• Délai pour le rachat des parts
• Modalités de vente si personne ne garde le bien
• Répartition du bénéfice de la vente (sauf pour la copropriété qui se base sur les quotes-parts)

Anticiper la succession

Les couples non mariés sont moins bien couverts en cas de décès. Ils sont juridiquement considérés comme des personnes individuelles sans lien et ne peuvent pas prétendre légalement à l’héritage du bien immobilier, même s’il a été acheté en commun. 

Pour remédier à cela, il existe différentes solutions à discuter avec un notaire, qui saura vous aiguiller en fonction de votre situation particulière (enfants en commun, enfant d’un autre ménage, etc.).

Un testament ou un pacte successoral peut, par exemple, être conclu. Il devra cependant tenir compte des éventuelles parts obligatoires des héritiers légaux (parents, enfants).

Le droit d’usufruit est également une solution envisageable. Lorsque les concubins acquièrent un bien immobilier, il est possible de mettre en place des usufruits croisés. Cela signifie qu'en cas de décès de l'un des conjoints, la nue-propriété (c'est-à-dire la propriété légale du bien) peut être transmise aux héritiers légaux, tandis que le concubin survivant sera enregistré en tant qu'usufruitier. Cela lui donne le droit de vivre dans le bien et d'en profiter. L'usufruitier peut occuper le bien, le louer et en tirer des revenus, tout en étant responsable de son entretien courant.

Le droit d'usufruit peut être établi pour une durée déterminée, par exemple pour la durée de vie de l'usufruitier, ou pour une durée indéterminée.

Effectuer une analyse de risques

Un prêt hypothécaire est un engagement financier important et il faut s’assurer de pouvoir tenir les charges qui en découlent, en toute situation, y compris au moment de la retraite ou malheureusement en cas de décès ou d’invalidité de l’un des conjoints.

Les concubins n’étant pas aussi bien couverts que les couples mariés, ils ne bénéficient pas des mêmes prestations et peuvent avoir des lacunes de prévoyance plus importantes. L’analyse de risques permet d’identifier ces lacunes de prévoyance. Il s’agit de mettre en lumière tous les cas où le bien immobilier ne pourrait pas être conservé et de trouver des solutions pour éviter cela.

L’aspect successoral est également intégré à l’analyse de risques.

Si vous n’avez pas effectué une analyse de risque au moment de votre achat, il n’est pas trop tard. Vous pouvez encore identifier vos lacunes de prévoyance et si nécessaire mettre en place des solutions pour les combler.