A quoi sert une cédule hypothécaire ?
Lorsqu’un acquéreur contracte un prêt hypothécaire, l’établissement financier prête une somme d’argent qui pourrait ne pas être remboursée. La cédule hypothécaire lie le prêt à un bien immobilier qui devient la garantie.
Concrètement, il s’agit d’un papier-valeur établi par un notaire qui indique :
- le montant que le créancier peut réclamer au débiteur en cas de défaut
- le bien immobilier qui assure la garantie
- les intérêts maximums qui pourraient être dus
Ainsi, si le débiteur (l’acquéreur) ne s’acquitte pas du paiement des intérêts ou du remboursement de son emprunt, le créancier (l’établissement financier) possède un droit de gage sur le bien immobilier et pourra entamer une procédure afin que l’office des poursuites organise une vente aux enchères pour récupérer son dû, et ceci avant un quelconque autre créancier.
Exemple de cédule hypothécaire (source: Wikipédia).
Sous quelle forme se présente une cédule hypothécaire ?
Traditionnellement établie sous format papier et conservée physiquement par l’établissement financier, la cédule hypothécaire existe depuis 2012 sous forme virtuelle, appelée cédule de registre, dans certains cantons. La version virtuelle est nominative, c’est-à-dire que le détenteur de la cédule est inscrit dans un registre, alors que la version papier peut être un titre dit “au porteur”.
Combien coûte une cédule hypothécaire ?
L’établissement d’une cédule hypothécaire varie fortement d’un canton à l’autre. A Genève, par exemple, elle a un coût d’environ 2% du montant de l’hypothèque. Ce coût comprend les droits de timbre, les émoluments au Registre Foncier, les frais du notaire et la TVA. A Zurich, le coût est de 0.25%.
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Peut-on faire modifier une cédule hypothécaire ?
Lors de la vente du bien immobilier, le propriétaire peut revendre ou céder gratuitement la cédule hypothécaire à l’acquéreur. La coutume diffère selon les cantons. Dans le canton de Vaud, par exemple, elle est généralement cédée gratuitement, alors qu’à Genève elle est souvent monnayée pour 1% en lieu et place des 2% usuels.
En cas d’achat d’un autre bien immobilier dans le même canton, il est possible de garder la même cédule hypothécaire pour la transférer sur le nouveau bien immobilier et la faire ajuster en fonction du montant du nouveau prêt. Par contre, comme les cédules sont propres à chaque canton, il n’est pas possible de garder la même pour un achat dans un autre canton.
Il est également possible de faire modifier une cédule hypothécaire en cas d'augmentation de la dette hypothécaire, par exemple pour effectuer des travaux.
En cas de changement d’établissement de crédit lors d’un renouvellement de taux, la cédule sera transférée au nouvel établissement.
Contrairement à d’autres pays, la garantie hypothécaire (la cédule) n’a pas d’échéance, même en cas de remboursement intégral du prêt hypothécaire. Il est possible de la faire annuler ou diminuer au Registre Foncier, mais puisqu’elle peut être réutilisée pour une nouvelle acquisition ou pour des travaux, il est plus judicieux de la conserver, afin de ne pas devoir en payer une nouvelle. Dans tous les cas, même si avec le temps la garantie indique un montant plus élevé que celui du prêt hypothécaire, l’établissement financier ne pourra pas réclamer plus que son dû.
Pourquoi la cédule hypothécaire indique-t-elle un taux aussi élevé ?
Les cédules hypothécaires comprennent un taux d'intérêt maximal, usuellement fixé à 12%. Il s’agit d’un standard demandé par les établissements de crédit et les notaires le proposent d'office, mais cela ne signifie pas que l’établissement de crédit pourrait prétendre à un taux d’intérêt de 12%.
Les notaires inscrivent d'office le taux maximal pour que l’acquéreur n’ait pas à s’acquitter de frais supplémentaires en cas de modifications à l’avenir. Cela ne permet en aucun cas aux créanciers de réclamer quoi que ce soit qui ne soit pas stipulé dans le contrat de prêt.
En effet en cas de procédure de vente forcée, le prêteur doit présenter le contrat de crédit qui est rattaché à la cédule hypothécaire et ne pourra prétendre qu’aux conditions contractualisées. La cédule quant à elle ne permet au prêteur que de démarrer la procédure de vente forcée auprès de l’office des poursuites.
Actuellement, les taux d’intérêt hypothécaires se situent plutôt aux alentours de 1% et il y a peu de chances qu’ils augmentent de façon disproportionnée, même si lors de la crise immobilière des années 90 nous avons vu les taux exploser à la hausse jusqu'à 9% ou 12%. Voir la tendance des taux
Il arrive que certains acquéreurs empruntent de l'argent à des privés et non à des banques ou des assurances. Par exemple, lorsqu'ils n’ont pas suffisamment de fonds propres, lorsqu’ils ne sont plus solvables aux yeux des établissements de crédit ou lorsqu'ils rencontrent des problèmes ne leur permettant pas d'obtenir un prêt hypothécaire standard. Dans un tel scénario, il est possible de voir des prêts allant de 5% à 12% par an. Le maximum défini par la loi étant de 17%... au-delà le prêt n'entre plus dans le cadre légal. Si un acheteur empruntait à un tiers à un taux de 13%, mais que la cédule stipule un taux maximal de 12%, le prêteur qui souhaiterait réclamer ses intérêts (en cas de défaut de l'emprunteur) ne pourrait le faire qu’à hauteur de 12%.
