Ottenere il tasso migliore non significa necessariamente ottenere il prestito ipotecario migliore

È innegabile che il tasso d’interesse sia un elemento centrale di un prestito ipotecario. Esso determina quanto costerà una parte del prestito – ed è generalmente su questo aspetto che gli operatori di mercato concentrano la loro comunicazione, combattendo una vera battaglia dei tassi. Si lotta per determinare chi offrirà il tasso più basso, ma ottenere il tasso migliore non significa necessariamente ottenere il prestito ipotecario migliore. Devono essere considerate anche le altre condizioni.

Una buona strategia di finanziamento tiene conto anche delle specificità individuali

Un acquisto immobiliare è spesso il progetto di una vita ed è a volte una cosa molto personale, con molti elementi che possono variare in base alla situazione e alle esigenze di ogni persona. Una buona strategia di finanziamento tiene conto di questi diversi fattori, non solo al momento dell’ottenimento del prestito, ma con una visione di lungo (o lunghissimo) termine. 

Età, situazione familiare, progetti del mutuatario e implicazioni fiscali sono fattori da considerare nella scelta di un finanziamento. Oltre al tasso d’interesse, è necessario prestare attenzione anche alla struttura del prestito, all’importo del prestito e all’ottimizzazione fiscale.

Struttura del prestito

Anche la scelta tra tasso d’interesse fisso e tasso SARON – o di una combinazione delle due varianti – dovrebbe essere fatta in base alla situazione personale, in modo che sia adeguata al profilo e ai piani di vita del mutuatario. Dovreste optare per una o più porzioni del prestito? E la durata? Non ci sono opzioni giuste o sbagliate, tutto dipende dalle esigenze.

La scelta di un tasso d’interesse fisso per un lungo periodo di tempo, suddiviso in periodi diversi, vi permette ad esempio di ridurre le vostre spese mensili e di diluire il rischio nel tempo. D’altro canto, questa opzione offre meno flessibilità per un cambio di prestatore al momento del rinnovo del tasso. Dovrete attendere fino a che tutti i periodi saranno scaduti, in modo da non dover pagare nessuna penale qualora vogliate cambiare i vostri programmi in futuro.

Un altro aspetto di cui tenere conto è quello della possibile rivendita dell’immobile prima della maturità del vostro tasso. Cosa succederà al vostro prestito ipotecario? Dovrete pagare delle penali? Di che importo? Queste considerazioni sono fondamentali per prendere un impegno conoscendo tutti i parametri.

Importo del prestito

La regola prevede che il mutuatario debba disporre almeno del 20 % di capitale proprio per ottenere un prestito ipotecario dell’80 %. Il 10 % del capitale proprio può provenire da risparmi e può essere parte di un prelievo LPP, ma è possibile anche dare in pegno questo importo di LPP, vale a dire impegnarlo per ottenere un prestito ipotecario del 90 %. Ci sono anche altre alternative che permettono di arrivare al 20 % di capitale, come la soluzione proposta da Evahomes.ch, che mette i futuri acquirenti in contatto con degli investitori privati qualificati, in modo che possano diventare proprietari di casa con solo il 10 % di capitale proprio.

A prima vista, queste strategie sembrano essere più costose, in quanto devono essere pagati più interessi, ma possono rivelarsi più vantaggiose nel lungo periodo e tenendo conto delle implicazioni fiscali. Se consideriamo l’aliquota d’imposta marginale, vale a dire l’aliquota alla quale è tassato l’ultimo scaglione di reddito, possiamo infatti calcolare i risparmi generati dalla riduzione del reddito imponibile grazie alla deduzione degli interessi. Con un’aliquota d’imposta marginale del 35 %, ad esempio, una riduzione del reddito imponibile di 10’000 CHF consente di risparmiare 3’500 CHF di tasse.

Strategia di ammortamento

La strategia di ammortamento deve essere valutata fin dall’inizio nella sua interezza, in particolare per limitare i costi del prestito ipotecario al momento del pensionamento. Non si dovrebbe dimenticare che le spese immobiliari non dovrebbero eccedere un terzo del reddito, mentre il reddito al momento del pensionamento può diminuire del 30 %-40 %. Cosa succede se i tassi aumentano? Sareste in grado di pagare il doppio o il triplo?

Scelte come l’integrazione del 3° pilastro nell’ammortamento possono permettervi di ottimizzare ogni anno la vostra imposizione con le deduzioni fiscali, garantendovi una riduzione delle spese al raggiungimento dell’età pensionabile.

Infine, è necessario anche affrontare le domande più scomode. Cosa succede in caso di divorzio? E in caso di morte o disabilità? Sarà possibile mantenere la proprietà della casa? E in caso di coabitazione? Immaginare gli scenari peggiori vi permette di pensare in anticipo alle soluzioni e di adattare la vostra strategia finanziaria per reagire meglio ai potenziali problemi. Essere seguiti da uno specialista di finanziamenti ipotecari vi permette di pensare a tutte le eventualità.

Imposizione

Il tasso d’interesse determina parte delle vostre spese. Questo primo calcolo è molto importante e vi permette di determinare se potete sostenere i costi del prestito ipotecario. Pertanto, è normale voler ottenere il miglior tasso possibile per pagare la minore quantità possibile di interessi, ma il calcolo non si può limitare a questo. Dovete spingervi oltre e calcolare anche le implicazioni fiscali, perché, a seconda della struttura del vostro finanziamento, l’opzione con un tasso maggiore potrebbe essere migliore nel lungo periodo, consentendovi di risparmiare sulle vostre tasse.

Ogni dettaglio è importante e ogni scelta ha un impatto che dovete comprendere. Ecco perché le offerte dei diversi prestatori devono essere esaminate con cura prima di prendere una decisione.

I vantaggi di affidarsi a uno specialista di prestiti ipotecari

In Svizzera, non è ancora molto comune ricorrere a uno specialista di prestiti ipotecari: l’85 % delle persone si rivolge direttamente alla propria banca e perde così delle ottime opportunità. Nel Regno Unito, più della metà delle persone si rivolge a un intermediario. Perché lo fa?

Uno specialista di prestiti ipotecari vi permette di risparmiare tempo e denaro. È in grado di suggerirvi il miglior pacchetto di finanziamento per un progetto, di identificare i migliori prestatori per la situazione in tempo reale e di trattare per negoziare dei termini favorevoli. Soprattutto, ha un contatto privilegiato con i soggetti ai quali possono essere rivolte tutte le domande e accompagna il cliente nel corso del progetto. È anche in grado di fornire degli spunti relativi agli aspetti fiscali e pensionistici.

e-Potek è in contatto con molti prestatori sul mercato, molti dei quali offrono dei tassi incredibilmente bassi, pur non rappresentando necessariamente la scelta giusta per tutti. Inoltre, abbiamo un rapporto speciale con tutti i prestatori, in quanto presentiamo loro un gran numero di clienti: questo ci permette di ottenere delle condizioni migliori rispetto a quelle ottenute dai clienti che si rivolgono direttamente ai prestatori. La nostra intera attività è regolata dalla FINMA, mentre la nostra posizione di mediatori neutrali ci permette di evitare i conflitti d’interesse.

L’esperienza dei nostri consulenti è il fattore che fa la differenza. Ascoltano le esigenze dei clienti per essere in grado di consigliarli in merito alla strategia migliore per i loro progetti. Sanno come comprendere i dettagli delle diverse offerte e informano in merito alle conseguenze di ciascuna scelta. Forniscono tutti gli elementi per prendere una decisione fondata e basata non solo sul tasso d’interesse e aiutano a ottimizzare il finanziamento e l’impatto fiscale a lungo termine. Ottenere un buon tasso è positivo, ma non dovreste trascurare l’intera strategia di finanziamento da adottare. È difficile pensare a tutto – ecco perché fare ricorso a degli esperti può essere molto utile.

Patrick Didi