L’attività transazionale è rimbalzata del 5% rispetto al Q2, con dimensioni medie dei mutui stabili e un incremento dei prezzi immobiliari del +3% su base trimestrale, a conferma della stabilizzazione del mercato. I rapporti loan-to-value per le ipoteche residenziali sono rimasti in gran parte invariati al 73%, indicando un contesto di rischio bilanciato nonostante le politiche di credito selettive delle banche.

Mutui residenziali: la fiducia alimenta la crescita

I mutui residenziali destinati all’abitazione propria restano la colonna portante dell’espansione del mercato, contribuendo alla quota principale dei nuovi volumi. La dimensione media dei mutui è salita a CHF 751’000 (+6,9% YoY), riflettendo prezzi stabili e la rinnovata fiducia dei mutuatari.

I mutui indicizzati al SARON hanno mantenuto il loro vantaggio di costo, con un margine tipico dello 0,90% rispetto all’1,66% dei tassi fissi a 10 anni. Su un prestito medio di CHF 900’000, ciò significa circa CHF 7’000 di risparmi annui – quasi il doppio rispetto al Q2.

I tassi di approvazione dei mutui residenziali rimangono solidi, oltre il 95%, con più di cinque istituti generalmente disposti a finanziare clienti qualificati. La concorrenza si è intensificata: il divario tra le migliori e le peggiori offerte si è ridotto allo 0,70% (contro lo 0,92% del Q2), abbassando i risparmi annuali potenziali a circa CHF 6’300 (contro CHF 8’000 in precedenza).

Sebbene le banche restino complessivamente caute, la concorrenza sta tornando silenziosamente, con il rientro di istituti regionali e assicuratori, spesso però limitati dagli arretrati accumulati nel primo semestre.

Immobili da investimento: segnali di ripresa, ma volumi ancora sotto pressione

Il segmento degli immobili da investimento ha registrato la sua prima ripresa significativa dal 2024, con un aumento del 5% nel numero di nuovi prestiti rispetto al Q2. Tuttavia, questa attività non si è ancora tradotta in un incremento dei volumi ipotecari complessivi. Le dimensioni medie dei mutui d’investimento sono diminuite del 3% trimestre su trimestre, scendendo a CHF 1,2 milioni – il secondo livello più basso degli ultimi 13 trimestri.

Questa riduzione riflette la continua politica di deleveraging delle banche e la loro preferenza per transazioni a basso LTV. I grandi rifinanziamenti, soprattutto per asset superiori a CHF 15 milioni, restano difficili a causa dei vincoli di Basilea III, della riduzione delle possibilità di leva e delle valutazioni bancarie conservative (ancora ~20–25% al di sotto dei prezzi di mercato).

I finanziatori continuano a concentrarsi su dossier prime con flussi di cassa solidi o leve conservative. Le approvazioni restano limitate: meno di due terzi delle richieste non-core ottengono un esito favorevole. Tuttavia, il restringimento delle condizioni tra mutui residenziali e d’investimento suggerisce le basi di una cauta ripresa.

Tassi e panorama dei finanziatori: opportunità con selettività

I mutui SARON rimangono l’opzione più economica in Svizzera, sebbene i tassi fissi a lungo termine restino attraenti grazie ai margini bassi. Su entrambi i prodotti, gli spread bancari si sono stabilizzati, con un leggero aumento sui tassi fissi a 10 anni (1,10% contro 1,00% del Q2).

Principali dinamiche del Q3:

• Margini stabili su SARON e mutui a tasso fisso.
• Spread tra le migliori e le peggiori offerte ridotto allo 0,70% (−20% rispetto al Q2).
• Le compagnie assicurative continuano il loro rientro graduale nel mercato ipotecario, soprattutto su residenziali selezionati e mutui d’investimento a basso LTV.
• Il finanziamento dello sviluppo (terreni e costruzioni) resta il più difficile da ottenere, senza alcun allentamento nel Q3.
• I vincoli di liquidità influenzano ancora le strategie, con le banche che privilegiano mutuatari residenziali di qualità e relazioni consolidate.

Prospettive: stabilità dei tassi e impatto della riforma fiscale

Guardando al Q4 2025, il mercato dovrebbe mantenere il suo slancio:

• Le valutazioni immobiliari dovrebbero continuare a crescere, sostenute dalla domanda e dalla volontà delle banche di impiegare liquidità dopo gli aggiustamenti di Basilea III.
• I tassi di riferimento restano stabili: il franco forte e la riforma fiscale statunitense dovrebbero bilanciare ulteriori misure di allentamento monetario.
• I margini potrebbero restringersi leggermente, con i mutui SARON che guadagnano quote di mercato.
• La liquidità rimane abbondante, con le banche alla ricerca di nuove opportunità di credito in un contesto di tassi bassi.

Focus speciale: abolizione della tassa sul valore locativo

Il voto del 28 settembre 2025 per abolire la tassa sul valore locativo è stato approvato con il 57,7% di consensi. La riforma, che dovrebbe entrare in vigore non prima del 2028, ridisegnerà le dinamiche dei mercati ipotecario e immobiliare:

• Breve termine: Previsto un boom di ristrutturazioni, con i proprietari che cercano di massimizzare le detrazioni prima della transizione.
• Medio termine: I prezzi immobiliari potrebbero salire del 2–3% grazie al minore carico fiscale, sebbene gli immobili più vecchi e bisognosi di ristrutturazione possano restare indietro.
• Lungo termine: La crescita del debito ipotecario potrebbe rallentare con la scomparsa della deducibilità degli interessi, aumentando i costi netti di finanziamento del 20–30%. Le strategie ad alta leva perderanno attrattiva, riducendo il rischio sistemico.