Nonostante un ambiente creditizio prudente da parte di molte banche, i proprietari continuano a beneficiare di tassi competitivi, mentre il mercato degli immobili da investimento mostra i primi segni di stabilizzazione.

Ipotecario residenziale: Domanda stabile e finanziamenti accessibili

Le ipoteche residenziali occupate dai proprietari continuano a guidare il mercato, rappresentando oltre due terzi della crescita del Q2. L'importo medio dei mutui è salito a CHF 728'000 (+4,9% su base annua), sostenuto dall'aumento dei prezzi delle transazioni e da una maggiore fiducia dei mutuatari.

La decisione della BNS di portare il tasso SARON allo 0%, combinata con un margine competitivo dell'1,14%, ha generato risparmi significativi per i mutuatari, offrendo circa CHF 4'000 di risparmio annuale sugli interessi su un mutuo medio di CHF 900'000 rispetto ai tassi fissi a 10 anni (1,57%).

I tassi di approvazione delle ipoteche residenziali rimangono elevati, superiori al 95%, con più di cinque istituti generalmente disponibili per finanziare pratiche ben preparate. La differenza tra le migliori e peggiori offerte si è ridotta da 1,04% a 0,92%, ma i mutuatari attenti possono comunque risparmiare fino a CHF 8'000 all'anno confrontando le offerte.

Immobili da investimento: Ripresa iniziale, ma selettività elevata

Il segmento degli immobili da investimento ha registrato un aumento del 5% nel numero di mutui rispetto al Q1, indicando un iniziale ripresa cauta. Tuttavia, i prezzi delle transazioni rimangono depressi, con gli importi medi dei mutui in calo di circa 12% su base annua, riflettendo una domanda più debole e il continuo deleveraging nei portafogli bancari.

Il rifinanziamento rimane impegnativo per gli asset di maggiori dimensioni (>\CHF 15 milioni) a causa delle normative Basel III, dei limiti inferiori di LTV e delle valutazioni conservative delle banche, solitamente circa il 25% inferiori ai prezzi di mercato. Anche se le condizioni tra ipoteche residenziali e ipoteche su immobili da investimento stanno iniziando a convergere, solo i dossier più solidi, con basso livello di indebitamento o forti flussi di cassa, ottengono l'approvazione, evidenziando l'elevata selettività dei finanziatori in questo segmento.

Tassi ipotecari e panorama dei finanziatori: Opportunità in un contesto selettivo

Le ipoteche indicizzate al SARON restano l'opzione di finanziamento più conveniente in Svizzera. Nonostante l'ambiente attuale di tassi favorevoli, molte banche continuano a concentrarsi sulle ipoteche residenziali occupate dai proprietari, limitando spesso i finanziamenti per immobili da investimento ai clienti esistenti con asset in gestione o posizioni di liquidità solide.

• Dinamiche principali del Q2:
• Margini stabili tra prodotti SARON e tassi fissi
• Riduzione dello spread tra le migliori e peggiori offerte a 0,92%
• Gli assicuratori stanno tornando cautamente al finanziamento di immobili da investimento, ma su scala limitata
• I progetti di sviluppo, inclusi i crediti per terreni e costruzioni, rimangono estremamente difficili da finanziare, indipendentemente dal finanziatore o dalla regione

Le restrizioni di liquidità continuano a influenzare le strategie dei finanziatori, molti dei quali si concentrano sul core business e sui clienti di alta qualità, mantenendo politiche creditizie restrittive.

Approfondimenti regionali: Zurigo, Berna e Ginevra in testa

Il panorama regionale resta dinamico:

• Zurigo, Berna e Ginevra continuano a offrire tassi inferiori dello 0,1-0,3% rispetto ad altre regioni
• L'area della Grande Zurigo rimane circa 0,1% più conveniente rispetto ad altri mercati svizzeri
• La Svizzera orientale ha registrato un aumento dei prezzi di circa 3,8% per gli appartamenti in PPE e 3,7% per le case unifamiliari su base annua, grazie a una forte domanda e a un'offerta limitata
• Il mercato nel Vaud rimane dinamico, mentre Ticino, Uri e Grigioni mostrano tendenze divergenti, con alcune aree che vedono leggere correzioni dei prezzi e altre lievi aumenti
• La disponibilità di credito per progetti di sviluppo rimane una sfida in tutte le regioni