Mutui residenziali: resilienti, accessibili e ancora competitivi

Il credito residenziale continua a rappresentare  la colonna portante  del mercato  ipotecario svizzero, coprendo il 61% dell’intera attività del settore.. Questo segmento continua a beneficiare di:

• Volumi di transazioni tornati ai livelli pre-COVID, grazie ai rifinanziamenti posticipati (in particolare dopo la fusione con Credit Suisse) e ai nuovi sviluppi che entrano sul mercato.
• Un aumento del 5% dell’importo medio dei prestiti, ora a CHF 684.000 — riflettendo sia l’evoluzione dei prezzi che la fiducia dei mutuatari.
• Tassi SARON altamente competitivi (a partire da 1,19%) che offrono risparmi significativi rispetto alle opzioni a tasso fisso tradizionali.

Ma forse l’informazione più importante: i mutuatari hanno ancora accesso a ottime offerte, anche se la concorrenza tra gli istituti di credito si sta riducendo. Il divario tra le migliori e le peggiori offerte ha ora superato l’1%, equivalendo a un risparmio potenziale di oltre CHF 9.000 all’anno — semplicemente scegliendo il prestatore giusto.

Immobili da investimento: venti contrari e prospettive prudenti

In netto contrasto, il segmento dei mutui per investimento rimane contenuto:

• La crescita è piatta, con meno transazioni e un limitato interesse da parte degli investitori istituzionali.
• Le valutazioni bancarie sono inferiori di circa il 25% rispetto ai prezzi di mercato, rendendo più complessi i finanziamenti — soprattutto per immobili con valori superiori a CHF 15 milioni.
• La pressione normativa (in particolare le regole di capitale di Basilea III) e soglie di loan-to-value più basse rendono sempre più difficile il rifinanziamento di grandi asset commerciali.

Il risultato? Molti prestatori tradizionali si stanno ritirando da classi di attivi non core o ad alto rischio come immobili commerciali, industriali e uffici.. Solo una minoranza di banche continua a perseguire attivamente queste operazioni, soprattutto al di fuori delle proprie regioni di origine.

Margini bancari, tassi e panorama dei finanziatori: cosa osservare

• Il finanziamento basato sul SARON rimane l’opzione più conveniente — ma sorprendentemente, l’89% dei mutuatari ha comunque optato per mutui a tasso fisso nel primo trimestre.
• I margini si sono normalizzati intorno all’1%, dopo i forti aumenti del 2024.
• I tassi di approvazione restano elevati, oltre il 95%, sfatando il mito di un mercato del credito chiuso — almeno per i mutui residenziali.

Ciò che sta cambiando, tuttavia, è quanti istituti di credito sono ancora realmente attivi sul mercato.. Le banche regionali e le compagnie assicurative stanno diventando sempre  più selettive, concentrandosi su aree geografiche core e profili a basso rischio. Le banche cantonali tendono a operare solo all’interno del proprio cantone e molti attori nazionali stanno restringendo i criteri di credito, in particolare per le operazioni commerciali.

Approfondimenti regionali

Vuoi sapere dove si concentra maggiormente l’attività?

Il rapporto analizza anche il mercato regione per regione, evidenziando i contrasti tra aree ad alta crescita come Zurigo, Berna e Basilea, e regioni più caute come Ticino, Uri e Grigioni.

Scarica il report completo sul mercato ipotecario svizzero – T1 2025 di Resolve

Accedi a:

• Analisi approfondite su segmenti residenziali vs investimento
• Dettagli su tassi e margini
• Dinamiche di concorrenza tra istituti e tendenze di approvazione
• Performance regionali e profili di rischio
• Spunti  strategici per mutuatari e investitori