L'attività transazionale ha ripreso vigore, con il prezzo mediano degli immobili che ha raggiunto i 996.800 CHF (+1,5% QoQ). Nel settore residenziale, il rapporto prestito/valore (LTV) è rimasto stabile, riflettendo una gestione prudente del rischio da parte degli istituti finanziari in un contesto di tassi invariati.

Ipoteche residenziali: fondamentali solidi

Le ipoteche destinate all'abitazione propria rimangono un pilastro del mercato con un volume di 11,07 miliardi di CHF. La dimensione mediana dei prestiti è progredita del 5% attestandosi a 630.000 CHF.

Il mantenimento del tasso SARON allo 0% da parte della Banca Nazionale Svizzera continua a favorire i mutuatari. Per un prestito di 900.000 CHF, il divario dello 0,72% tra le migliori e le peggiori offerte del mercato rappresenta un risparmio potenziale di 6.480 CHF all'anno. I tassi di approvazione per i dossier residenziali di qualità rimangono elevati, sebbene i finanziatori mantengano criteri di selezione rigorosi.

Immobili a reddito: una marcata ripresa dei volumi

Il segmento degli immobili a reddito ha registrato una crescita del 21,26% rispetto al trimestre precedente, per un totale di 12,55 miliardi di CHF. Sebbene l'appetito degli investitori sia in aumento, i finanziatori adottano una postura più conservativa in risposta alle normative di Basilea III.

Il rapporto prestito/valore (LTV) mediano per gli immobili a reddito è sceso al 63,8% (rispetto al 64,3% del T3). Le banche privilegiano ora i dossier che presentano flussi di cassa solidi e un'efficienza energetica dimostrata. Il rifinanziamento di attivi di grandi dimensioni rimane complesso, poiché gli istituti finanziari si concentrano sulla riduzione della leva finanziaria.

Tassi e panorama dei finanziatori: una selettività accresciuta

Il panorama dei finanziatori si sta frammentando. Mentre le banche tornano nel segmento a reddito, le casse pensioni aumentano le proprie allocazioni nel mercato ipotecario. Al contrario, gli assicuratori sono meno attivi nelle nuove operazioni, concentrandosi sulla gestione dei propri port portfolios esistenti.

Punti chiave del Q4:

• Il volume netto delle nuove ipoteche ammonta a 23,62 miliardi di CHF.
• Il divario tra le migliori e le peggiori offerte è dello 0,72%.
• Il rapporto LTV mediano per gli investimenti scende al 63,8%.
• Il finanziamento di progetti di sviluppo rimane di difficile accesso.

Prospettive 2026: verso un rialzo moderato dei tassi fissi

Per l'anno 2026, Resolve prevede un'asimmetria tra la politica monetaria svizzera e le pressioni internazionali:

• Previsione SARON: Il mantenimento allo 0,00% rimane lo scenario centrale, con l'inflazione svizzera contenuta tra lo 0,3% e lo 0,5%.
• Tassi Fissi: Sotto l'influenza dei mercati dei tassi globali (IRS), si anticipa un lieve rialzo dei tassi fissi a 10 anni tra +0,15% e +0,30% entro la fine dell'anno.

Arbitraggio

La finestra di opportunità per bloccare tassi lunghi a livelli storicamente bassi tende a ridursi per il settore residenziale.