Condizioni economiche senza precedenti

I mutuatari sono preoccupati. Tuttavia, dovremmo tenere a mente che, negli ultimi anni, abbiamo goduto di condizioni economiche senza precedenti, che ci hanno permesso di prendere in prestito il denaro a tassi storicamente bassi.

Forse qualcuno ricorda che all’inizio degli anni '90 era normale avere tassi del 7 %, mentre si poteva solo sognare di tassi del 3 %. L’attuale situazione politica ed economica internazionale, unita alla crisi del COVID-19, è stata un terreno estremamente fertile per l’inflazione e ha spinto le banche centrali ad aumentare i tassi ufficiali. Tuttavia, è improbabile che i tassi aumentino in modo indefinito. 

Al momento si prevede che i tassi d’interesse fissi a 10 anni si stabilizzino tra l’1,5 % e il 3 % nel corso dei prossimi 12 mesi, con un livello di volatilità generalmente alto. 

Timori infondati

I timori che stanno vivendo i mutuatari non sono (del tutto) fondati. Sono incoraggiati da alcune opinioni piuttosto allarmistiche, secondo cui continuare ad affittare sarebbe ora più interessante dal punto di vista economico piuttosto che acquistare.

È il momento di fare qualche calcolo di base per capire quando il costo di un prestito ipotecario diventa veramente meno interessante rispetto al pagamento di un affitto. 

A tal fine, vi basterà comparare il costo degli interessi su un prestito ipotecario rispetto all’affitto teorico dell’immobile in questione. Facciamo un esempio ricorrendo a delle cifre semplici, tenendo presente che il prezzo di un immobile e il relativo affitto variano molto a seconda della qualità e dell’ubicazione. 

Un nucleo familiare con un reddito annuo totale di circa 200’000 franchi desidera acquistare un appartamento di 120 m2 a Ginevra quale abitazione principale per 1’250’000 franchi. Se affittasse lo stesso appartamento, l’affitto potrebbe arrivare a 50’000 franchi all’anno, pari a poco più di 4’000 franchi al mese. 

Un semplice calcolo (affitto/importo del prestito) ci permette di vedere immediatamente che l’importo dell’affitto per l’appartamento (50’000 franchi all’anno) corrisponde esattamente al 5 % di un prestito di 1’000’000 franchi, equivalente all’importo del prestito ipotecario della coppia (con un finanziamento standard dell’80 % del prezzo di acquisto di 1’250’000 franchi). 

Quindi, tenendo conto del tasso a 10 anni attualmente più alto (vale a dire il 2,5 %), un proprietario di casa in questo esempio risparmierebbe la metà dell’affitto mensile. Questo in aggiunta ai vantaggi economici che il proprietario di un immobile ha rispetto a un inquilino.

Un’opportunità finanziaria

I vantaggi di diventare proprietari di casa sono molti. Oltre ai vantaggi di pagare un prestito ipotecario piuttosto che un affitto, possiamo identificare in particolare (1) dei risparmi fiscali (gli interessi sul prestito ipotecario e i costi di manutenzione sono deducibili dal reddito imponibile, a dispetto del fatto che si tiene conto del valore di affitto), (2) la plusvalenza in caso di vendita della casa, (3) nessun aumento dell’affitto (spesso indicizzato in base all’indice dei prezzi al consumo o al tasso d’interesse di riferimento, entrambi apparentemente in aumento).

Quando ci chiediamo se dovremmo continuare (o tornare) a prendere una casa in affitto, dobbiamo essere pratici. L’esempio riportato sopra non si applica a tutte le abitazioni (dato che il rapporto tra affitto e prezzo d’acquisto varia da un’abitazione all’altra). L’affitto di un immobile varia a seconda della qualità dell’immobile e della sua ubicazione, dal fatto che viviate in una zona in cui gli immobili in affitto scarseggiano o in una zona in cui, al contrario, l’offerta eccede chiaramente la domanda. In ogni caso, la cosa migliore da fare è consultare un professionista immobiliare; ad ogni modo, questo esempio dimostra chiaramente che il recente aumento dei tassi non neutralizza necessariamente i vantaggi di investire in una casa di proprietà.

Questo articolo è stato pubblicato nella versione originale in francese dalla rivista Bilan.