Tassa di trasferimento – una tassa unica

L’acquisto di un immobile va di pari passo con le tasse notarili. Questo termine è spesso usato per fare riferimento a tutte le tasse dovute al momento dell’acquisizione. Questo importo, che si somma al prezzo dell’immobile, include in effetti diversi elementi. La maggior parte dell’importo non finisce in tasca al notaio. Questi elementi comprendono:

• Tasse del registro fondiario
• Tasse notarili
• Garanzia del prestito ipotecario/tasse di costituzione della cartella ipotecaria
• Tassa di trasferimento

La parte più importante delle tasse d’acquisizione è rappresentata da quest’ultima voce. La tassa di trasferimento è chiamata anche tassa di registrazione in alcuni cantoni. Può essere considerata come una tassa alla quale sono soggette tutte le vendite immobiliari.

Il suo importo e il calcolo variano in base al cantone in cui si trova l’immobile. A Ginevra, ad esempio, è pari al 3 % del prezzo dell’immobile, mentre è pari al 2 % circa nei cantoni Vaud e Giura e all’1 % nel Canton Vallese. Questa tassa cantonale è dovuta dall’acquirente e deve essere pagata con i mezzi propri.

Ci sono molti ribassi relativi a questa tassa, compresa la Casatax a Ginevra. Quest’ultima trova applicazione a patto che siano soddisfatte le tre condizioni seguenti:

• L’acquirente deve essere una persona fisica, che userà l’immobile quale abitazione principale per almeno tre anni.
• L’immobile deve essere ubicato nel Canton Ginevra. 
• Il prezzo d’acquisto deve essere inferiore a CHF 1'335'749 (per l’anno 2023; la somma è indicizzata ogni anno).

L’importo di questo ribasso è normalmente compreso tra 15’000 CHF e 25’000 CHF ed è quindi significativo.

In alcuni cantoni di lingua tedesca, come Zugo o Zurigo, la tassa di trasferimento non esiste. Il notaio redige gli atti autenticati in veste di pubblico ufficiale cantonale.

Per saperne di più sulla tassa di trasferimento, leggete il nostro articolo dedicato all’argomento.

Tasse correlate all’uso del secondo e terzo pilastro come mezzi propri

Se l’acquirente decide di effettuare un prelievo anticipato dal proprio secondo pilastro per finanziare parte dell’acquisto, questo importo sarà tassato. L’aliquota fiscale dipenderà dal cantone e sarà calcolata separatamente dalla tassa sul reddito.

Se finisce per ripagare anticipatamente il prelievo dal proprio fondo pensione, il proprietario dell’immobile potrà recuperare l’importo pagato per la tassa.

Lo stesso vale nel caso di un prelievo di capitale dal terzo pilastro. La differenza principale è che la tassa correlata non è rimborsabile.

Andrebbe inoltre tenuto presente che il secondo e il terzo pilastro possono anche essere dati in pegno piuttosto che essere prelevati anticipatamente. In questo caso, l’importo interessato non è tassabile.

Valore di affitto – come l’acquisto di un immobile influenza la tassa sul reddito

Al di là degli acquisti per investimento, il proprietario dell’immobile scoprirà un nuovo tipo di reddito imponibile, oltre al reddito imponibile già esistente: il valore di affitto. Questo reddito fittizio, introdotto durante la prima guerra mondiale, corrisponde all’importo per il quale il proprietario potrebbe affittare l’immobile a terzi.

Vivere nell’immobile di proprietà è ritenuto essere più vantaggioso economicamente che pagare un affitto a terzi. Si ritiene che la capacità economica dei proprietari di case sia aumentata dall’importo che risparmiano non pagando un affitto. Con l’intento di perseguire la giustizia socioeconomica, pertanto, il governo ha deciso di aggiungere questo importo al reddito imponibile.

Il valore di affitto è stabilito dai cantoni, che definiscono anche le proprie regole di calcolo. Deve tenere conto dell’ubicazione dell’immobile, della superficie abitabile, dell’anno di costruzione e del tipo di costruzione. Considera anche i prezzi di mercato e, in linea di principio, deve coprire almeno il 60 % degli affitti richiesti.

Sono in corso molte iniziative per rivedere questo sistema. Ci sono stati molti tentativi di abolirlo, che sono giunti alla fase di votazione, ma che sono stati respinti dalla popolazione.

Per contrastare questa tassa, il proprietario può dedurre alcune voci correlate all’acquisizione. Gli interessi sul prestito ipotecario pagati ogni mese sono ad esempio deducibili fiscalmente. Lo stesso dicasi per le spese di manutenzione e restauro. Se l’acquirente ha optato per l’ammortamento indiretto del proprio prestito ipotecario, anche i contributi sono deducibili. 

Ci sono tuttavia delle scelte strategiche che devono essere fatte quando si definisce il piano finanziario per un prestito ipotecario.

Quale sarà l’impatto sulle tasse sulla sostanza?

Il nuovo proprietario deve dichiarare il proprio immobile alle autorità fiscali. Il valore fiscale dell’immobile sarà sommato alla sostanza del contribuente.

In generale, il valore fiscale corrisponde inizialmente al prezzo di acquisto. Una riduzione annuale ridurrà quindi l’importo ogni anno, che finirà per essere inferiore al valore attuale dell’immobile.

Nel Canton Ginevra, ad esempio, il valore di un immobile da dichiarare nei rendiconti fiscali si riduce del 4 % ogni anno. Può raggiungere un minimo del 60 % del prezzo d’acquisto dopo 10 anni di proprietà.

Le tasse sulla sostanza si applicano alla sostanza netta, dedotto il debito relativo al prestito ipotecario. In realtà, l’importo di questa tassa non cambierà in modo significativo. I mezzi propri investiti nell’acquisto, se provengono dalla sostanza bancaria dell’acquirente, non sono tassati. L’aliquota fiscale è normalmente progressiva e arriva all’1 % della sostanza netta a Ginevra.

Per fare un esempio pratico, pensiamo a un immobile del valore di 1’000’000 CHF. Per semplificare le cose, immaginiamo che gli acquirenti abbiamo usato la loro sostanza bancaria per coprire il 20 % con i mezzi propri. Hanno pertanto un debito legato al prestito ipotecario pari a 800’000 CHF.

• Prima dell’acquisto, le tasse sulla sostanza si applicano a 200’000 CHF di mezzi propri.
• Dopo l’acquisto, i 200’000 CHF non sono più compresi nel conto. Le tasse sulla sostanza si applicano al valore fiscale dell’immobile, diciamo 950’000 CHF, meno il debito legato al prestito ipotecario, vale a dire 150’000 CHF.

In realtà, le tasse sulla sostanza potrebbero anche ridursi. Maggiore è il debito, maggiore è l’effetto.

Tuttavia, se i mezzi propri provengono principalmente dal secondo o dal terzo pilastro dell’acquirente, le tasse sulla sostanza aumentano. Questo capitale non è tassabile prima del pensionamento.

Le nuove arrivate – le tasse sugli immobili

C’è un’altra tassa che deve essere aggiunta. Si basa sul valore lordo dell’immobile prima che sia tenuto conto del debito. Le tasse sugli immobili sono calcolate diversamente a seconda del cantone e vanno dallo 0 % allo 0,3 % del valore fiscale dell’immobile. Alcuni cantoni non impongono questa tassa (Zurigo e Zugo, ad esempio).

Locatari o proprietari – chi paga meno tasse?

Questa è una domanda interessante. Sarà importante quanto la differenza tra i costi dell’affitto e le rate mensili da pagare dopo l’acquisto.

In questo calcolo devono essere considerati molti fattori:

• Il reddito imponibile annuale
• Il valore dell’immobile
• Il cantone
• L’importo del debito
• L’origine dei mezzi propri

Prendendo nuovamente l’esempio sopra, immaginiamo che i nuovi proprietari abbiano un reddito imponibile di 190’000 CHF.

Acquistano una villa di 1’000’000 CHF nel Canton Vaud. Il valore di affitto è stimato essere pari a 20’000 CHF all’anno.

Finanziano questo acquisto con un debito di 800’000 CHF con un tasso d’interesse fissato all’1,5 %. Pertanto, pagano 12’000 CHF di interessi ogni anno. Stimiamo che i costi di manutenzione siano parti allo 0,5 % del valore dell’immobile – vale a dire 5’000 CHF all’anno.

Cambiamenti alla tassa sul reddito

Il nuovo reddito imponibile sarà quindi calcolato come segue:

• Reddito imponibile prima dell’acquisizione + valore di affitto - interessi sul prestito ipotecario - costi di manutenzione

O:

• 190’000 CHF + 20’000 CHF - 12’000 CHF - 5’000 CHF = 193’000 CHF

Pertanto, la tassa sul reddito aumenterà leggermente.

Se gli acquirenti ricorrono all’ammortamento indiretto attraverso un servizio per il terzo pilastro, ad esempio, il calcolo è leggermente diverso. Si tratta solo di aggiungere la quota deducibile dell’importo destinato a questo ammortamento. Si tratterebbe di circa 10’000 CHF all’anno.

Il nuovo reddito imponibile sarà quindi calcolato come segue:

• Reddito imponibile prima dell’acquisizione + valore di affitto - interessi sul prestito ipotecario - costi di manutenzione - ammortamento 

O:

• 190’000 CHF + 20’000 CHF - 12’000 CHF - 5’000 CHF - 10’000 CHF = 183’000

In questo caso, la tassa sul reddito sarà minore.

Altre tasse

Nel nostro esempio, la tassa di trasferimento era di circa 30’000 CHF nel Canton Vaud. Se l’immobile si fosse trovato a Ginevra, la tassa di trasferimento sarebbe stata praticamente identica. Tuttavia, avrebbe trovato applicazione la Casatax, che avrebbe comportato un ribasso di quasi 20’000 CHF.

Come abbiamo visto sopra, se l’acquirente usa la propria sostanza bancaria per finanziare il proprio immobile, le tasse sulla sostanza calano leggermente:

• Sostanza imponibile dopo l’imposizione = sostanza imponibile prima dell’imposizione - mezzi propri usati per l’acquisto dell’immobile + valore fiscale dell’immobile - debito per il prestito ipotecario

O:

• Sostanza imponibile prima dell’imposizione - 200’000 CHF + 950’000 CHF - 800’000 CHF = sostanza imponibile prima dell’imposizione - 50’000 CHF

La tassa di trasferimento deve essere integrata nei costi di acquisizione, oltre alle tasse sugli immobili di circa 1’000 CHF.

Conclusione

La differenza tra prima e dopo l’acquisizione è relativamente modesta. Esistono anche molte possibilità per un’ulteriore ottimizzazione del prestito ipotecario in termini di imposizione. Una di queste, come dimostrato sopra, è la possibilità di ricorrere all’ammortamento indiretto. Questa opzione è molto vantaggiosa fiscalmente. Anche i pagamenti in un conto del terzo pilastro sono deducibili dalla tassa sul reddito.

La scelta di continuare ad affittare o di diventare proprietari di un immobile non si limita tuttavia a queste considerazioni di natura fiscale. È necessario anche confrontare l’affitto pagato con le spese finanziare legate all’acquisizione. Un appartamento del valore di 1’000’000 CHF può essere affittato per 3’000 CHF al mese, ma costa meno di 2’000 CHF per la rata mensile.

E tutta la parte di ammortamento di questi 2’000 CHF può essere considerata quale risparmio piuttosto che come spesa.

In ogni caso, quello che conta è il vostro progetto, dato che l’acquisto di un immobile va al di là della semplice riduzione del carico fiscale. Tuttavia, l’ottenimento di un aiuto valido per identificare il pacchetto finanziario, la strategia di ammortamento e l’uso dei mezzi propri più adatti rimane fondamentale per qualsiasi acquisizione.

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