Quale capitale proprio utilizzare per l’acquisto di un immobile in Svizzera?
Diventare proprietari in Svizzera senza capitale proprio è possibile? Purtroppo no. Per ottenere un’ipoteca per l’acquisto di un’abitazione principale in Svizzera è necessario poter provvedere almeno al 20% del prezzo dell’immobile con capitale proprio, di cui almeno un 10% non proveniente dal 2o pilastro o da un prestito. Non disponete di questa somma sul vostro conto di risparmio? Niente paura! Ecco alcune fonti di capitale proprio alle quali probabilmente non avevate pensato.
Optare per una buona strategia di utilizzo del capitale proprio, può consentirvi di risparmiare molto di più rispetto a un tasso d’interesse basso.
Il contributo finanziario personale per l’acquisto della vostra casa non deve per forza provenire esclusivamente dal vostro conto in banca. Combinando differenti fonti di capitale proprio, potreste infatti ottenere la somma necessaria. Inoltre, la scelta di una buona strategia di utilizzo del capitale proprio può consentirvi di risparmiare molto di più rispetto a un tasso d’interesse basso.
Ricordatevi di mettere in conto anche i fondi necessari per sostenere le differenti tasse d’acquisto; quest’ultime infatti non sono incluse nel calcolo dell’ipoteca e si aggirano attorno al 5% del prezzo dell’immobile. Per esempio, per l’acquisto di una casa da CHF 1’000’000 dovrete contribuire con almeno CHF 200’000 di capitale proprio di cui 100’000 non provenienti dal 2o pilastro. A questa somma andranno ad aggiungersi circa CHF 50’000 di tasse d’acquisto.
14 fonti di capitale proprio per l’ottenimento del vostro prestito ipotecario
Di seguito sono indicate 14 fonti di capitale proprio, ciascuna con i relativi pro e contro. Se non sapete quale la soluzione faccia più al caso vostro, i nostri consulenti saranno lieti di affiancarvi per aiutarvi nella vostra scelta.
Quale capitale proprio utilizzare per il mio acquisto immobiliare?
Risparmi personali
La prima soluzione che salta alla mente è quella di dare fondo ai propri risparmi. È in effetti la fonte di denaro più facilmente accessibile, ma una volta utilizzata come contributo per il vostro prestito, non avrete più la possibilità di utilizzare questa somma per altri progetti. È quindi importante assicurarsi che i risparmi rimanenti siano sufficienti a coprire tutto il fabbisogno finanziario futuro prima di utilizzare questo denaro come capitale proprio per un’ipoteca. In ogni caso, vi raccomandiamo di tenere una somma da parte per qualsiasi evenienza.
Titoli
È possibile vendere delle azioni, delle obbligazioni, dei fondi d’investimento o altre tipologie di titoli per integrare il capitale proprio. L’entità della somma trattenuta dal vostro prestatore può variare a seconda dell’allocazione del vostro portafoglio d’investimento (rischio, diversificazione, ecc.).
Se pensate che non sia il momento opportuno per vendere, potete anche impegnare, ossia costituire in pegno, questi titoli: in altre parole, potete optare per un credito Lombard. Gli interessi legati al rimborso di questo tipo di credito dovranno tuttavia essere compatibili nel quadro del rapporto di indebitamento.
Oggetti di valore
Siete in possesso di un’opera d’arte o di altri oggetti di valore come gioielli o metalli preziosi? La loro vendita potrebbe consentirvi di aumentare il vostro capitale proprio. In alcune circostanze, il prestatore può anche accettare la costituzione in pegno di questi oggetti. Tuttavia è bene ricordare che il valore di questi oggetti può fluttuare e correte il rischio di sovra o sottostimare il loro valore.
2o pilastro
Il prelievo del 2o pilastro (almeno CHF 20’000) permette di integrare il capitale proprio. Potete quindi decidere di chiedere un prestito ipotecario meno elevato ritirando più del 10% del valore dell’immobile, a condizione che almeno il 10% provenga da una delle altre fonti. In ogni caso, il prelievo comporta una riduzione delle vostre prestazioni alla pensione e della vostra copertura in caso di decesso o invalidità.
Per evitare questo inconveniente, potete decidere di costituire in pegno una parte o la totalità della somma necessaria. In questo caso dovrete pagare più interessi, ma in compenso potrete dedurre un importo più elevato del vostro reddito nella vostra dichiarazione d’imposta. A seconda della vostra aliquota d’imposta marginale, questa strategia vi consente di risparmiare del denaro.
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3o pilastro
Il capitale del vostro 3o pilastro può essere prelevato per l’acquisto di un’abitazione principale, con lo svantaggio che non potrete più beneficiarne al momento della pensione. Inoltre, al prelievo viene applicata una tassa. Per far fronte a questo ostacolo, è possibile impegnare il 3°pilastro, ovvero costituire in pegno l’importo senza però ritirarlo. Non tutti i prestatori accettano questo tipo di soluzione o può capitare che chiedano la stipula di un’assicurazione sulla vita per tutelarsi.
Costituzione in pegno di polizze d’assicurazione
Anche le polizze d’assicurazione sulla vita possono essere costituite in pegno. In base al tipo di prestatore e di polizza, viene considerata una percentuale diversa del valore di riscatto, tra il 60 e il 90%.
Prestito di terzi
I prestiti senza interessi e non rimborsabili sono ammessi come mezzi propri. Si tratta normalmente di un prestito effettuato da parte di un familiare, legato a un anticipo sull’eredità. Potete chiedere un prestito a un terzo a patto che, qualora dobbiate rimborsarlo, il rimborso e gli interessi vengano inclusi nel calcolo del vostro rapporto di indebitamento, il che potrebbe comportare non pochi svantaggi.
Donazione
La donazione rappresenta un contributo perfetto, ma è bene prestare attenzione ad alcuni dettagli. A seconda del grado di parentela e del cantone, la donazione può essere soggetta a imposta. Se si tratta di una donazione da parte dei genitori, può essere considerata alla stregua di un anticipo di eredità e, in quel caso, bisogna che questo non vada a scapito di altri eredi.
Eredità
Una volta risolta la questione delle imposte sulla successione, l’eredità può essere utilizzata come contributo personale.
Anticipo sull’eredità
Potete beneficiare di un anticipo sull’eredità a condizione che le parti obbligatorie degli altri eredi non vengano pregiudicate. A seconda del grado di parentela e del cantone, l’anticipo in questione potrà essere soggetto a imposizione al momento del decesso.
Aumento ipotecario
Se uno dei vostri cari è già proprietario, ha la possibilità di aumentare la sua ipoteca in modo da consentirvi di utilizzare la somma risultante come capitale proprio. In linea generale, i genitori possono farlo per i figli. Cionondimeno, sarà necessario determinare se ti tratta di un prestito, di una donazione o di un anticipo sull’eredità. Un aumento dell’ipoteca incide in parte sul tasso d’interesse e sulle deduzioni fiscali, un impatto di cui è opportuno tenere conto.
Investitori privati
Una soluzione di finanziamento alternativa proposta da Evahomes.ch consente a degli investitori svizzeri di fornirvi la parte mancante di capitale proprio. Bisognerà tuttavia aggiungere il rimborso di questo prestito alle spese dell’ipoteca.
Lavori personali
Se avete in programma di occuparvi personalmente di lavori importanti nell’ambito della costruzione della vostra casa, come ad esempio la pittura, la posa delle piastrelle, ecc., questi possono essere calcolati come contributo personale.
Terreno
Se siete proprietari di un terreno, potete utilizzarlo per la costruzione della vostra casa o impiegarlo come garanzia.
La scelta di alcune fonti di capitale proprio comporta delle conseguenze a livello di pensione o di fiscalità. I nostri consulenti possono fornirvi informazioni dettagliate sulle differenti incidenze delle singole alternative, in modo da consentirvi di fare la scelta più adatta alla vostra situazione e ai vostri progetti.
