L’investimento nell’affitto immobiliare è un rischio o è un reddito garantito per i privati?

Alla luce del fatto che gli edifici plurifamiliari sono molto più apprezzati nelle condizioni di mercato attuali, sempre più investitori privati stanno optando per gli investimenti immobiliari a scopo di locazione.

Nel 2019, questo tipo di investimento ha rappresentato un sesto di tutti i finanziamenti immobiliari*. Molti investitori privati scelgono questo tipo di acquisizione, considerata un investimento alternativo sicuro, che permette loro di partecipare al boom immobiliare. Questa tendenza, che può essere spiegata anche dalla mancanza di alternative con rendimenti positivi offerte dalle banche, è monitorata attentamente dalla FINMA (l’autorità di vigilanza del mercato finanziario svizzero).

Di conseguenza, la FINMA ha deciso di inasprire le condizioni di finanziamento, per limitare questo tipo di investimento. Dal 1° gennaio del 2020, gli investitori sono stati obbligati a mobilizzare almeno il 25 % di mezzi propri e ad ammortizzare la prima parte del loro debito.

È un segno di surriscaldamento o il mercato degli affitti è a basso rischio?

Gli investimenti in immobili da affittare dipendono soprattutto da due fattori – dalle condizioni del mercato del lavoro e dall’immigrazione. Dato che queste due variabili sono a rischio durante una recessione, è necessario chiedersi se i timori di una crisi del mercato degli affitti siano giustificati o meno. Riteniamo che non lo siano.

Consideriamo questo fattore: nell’articolo precedente, abbiamo spiegato che il mercato del lavoro ha mostrato un buon grado di resilienza rispetto alla crisi sanitaria, grazie alle misure di supporto annunciate dalla Confederazione svizzera. Se le misure per allentare le condizioni di confinamento annunciate dal Consiglio federale avranno successo, dovrebbe essere evitato un aumento sostanziale del tasso di disoccupazione.

Quanto al secondo fattore, la Svizzera ha registrato un ingresso netto di 69’000 persone stabilitesi nel Paese per motivi di lavoro nel 2019, secondo la Segreteria di Stato della migrazione. Questa tendenza migratoria è leggermente calata negli anni recenti, a causa principalmente degli immigrati italiani e portoghesi che, attratti dalla ripresa economica nel loro Paese, decidono di rientrare. Tuttavia, dato che le previsioni economiche positive non sono più rilevanti, ci attendiamo che la migrazione netta si stabilizzi, supportando la domanda di abitazioni in affitto.

Il tasso nazionale di immobili sfitti era dell’1,66 % il 1° giugno 2019 secondo l’Ufficio federale di statistica, con grandi differenze tra i cantoni: questo sembra confermare la nostra ipotesi. A dispetto di un piccolo aumento nel tasso di immobili sfitti, l’alta domanda di abitazioni in affitto rimane, in particolare nella maggior parte dei cantoni urbani.

*secondo uno studio di Credit Suisse

Quali sono i vantaggi di un investimento in un immobile da affittare?

Spinta dai tassi d’interesse negativi, questa forma d’investimento trae beneficio dalle condizioni positive. Offre anche alcuni vantaggi, tra cui la libertà di scelta, rispetto agli investimenti immobiliari indiretti.

Attratti dalla valutazione del mercato immobiliare in Svizzera, molti investitori privati (spesso proprietari immobiliari da molto tempo) acquisiscono un immobile da affittare per gli anni della loro vecchiaia. Una volta in pensione, decidono di vendere il loro immobile originario per realizzare delle plusvalenze.

Alcuni investitori privati guardano alla possibilità di fornire un’abitazione ai loro figli quando questi se ne andranno da casa.

Altri vedono un’opportunità per soddisfare la crescente domanda di affitti a breve termine con piattaforme come Airbnb e Booking.com. Con la possibilità di un rendimento maggiore rispetto all’affitto tradizionale, l’affitto a breve termine ha spesso un tasso di occupazione inferiore a quello dell’affitto a lungo termine e necessita di una gestione più attiva.

Questa forma di investimento dipende anche fortemente dalle dinamiche del settore del turismo, che possono svantaggiare l’investitore in caso di peggioramento della situazione economica, come visto di recente.

Pertanto, è importante analizzare la situazione economica dell’investitore privato prima di effettuare un acquisto. Tale analisi aiuterà a trovare una soluzione di finanziamento che ottimizzi il peso finanziario associato all’acquisizione dell’immobile, minimizzando il rischio rappresentato dalle forze esterne negative come quelle indicate sopra.

Finanziamento immobiliare

Usate dalla FINMA per regolare il mercato dei prestiti ipotecari, le condizioni per la concessione di un prestito o di un «finanziamento» sono inseparabili dal mercato immobiliare. L’esempio più recente di questo fatto è stato rappresentato dalla rimozione del cuscinetto anticiclico di capitale delle banche. Questa misura ha dato alle banche più libertà nella concessione dei prestiti, con lo scopo di attenuare le conseguenze economiche del coronavirus.

A dispetto della resilienza del mercato immobiliare discussa in questo articolo, dovremmo ricordare che tutti gli investimenti implicano un rischio. Il finanziamento immobiliare espone l’acquirente a molti rischi, indipendentemente dal fatto che si tratti dell’abitazione principale, di un investimento per l’affitto o di un rinnovo del prestito ipotecario.

Prendete il caso, sorprendentemente poco noto, dei nuclei familiari che avevano acceso un prestito ipotecario più di dieci anni fa. All’epoca, alcune istituzioni finanziare erano poco attente alla capacità dei nuclei familiari di sostenere il costo di un prestito ipotecario dopo il pensionamento. Dopo la scadenza del prestito ipotecario, alcuni nuclei familiari si sono visti rifiutare il rinnovo del prestito a causa della mancanza di reddito.

I costi teorici pari al 5 % di tasso d’interesse, che, con una differenza di poche cifre decimali, corrisponde al tasso d’interesse medio degli ultimi cinque anni, sono spesso problematici. Le istituzioni finanziare chiedono ai proprietari di avere un livello di reddito triplo rispetto ai costi teorici della proprietà della casa. Al giorno d’oggi ci sono tuttavia alcune soluzioni per i nuclei familiari che non soddisfano queste condizioni.

Ora, a dispetto delle previsioni ottimistiche sul mercato immobiliare svizzero, alcuni nuclei familiari potrebbero trovarsi a rischio anche senza un peggioramento dell’economia svizzera. Alla luce di questo fatto, è consigliabile contattare un mediatore creditizio e finanziario per qualsiasi progetto immobiliare. Il mediatore troverà le strutture di finanziamento migliori in base alla situazione del cliente e fornirà supporto nel prendere le decisioni strategiche.

Le informazioni contenute in questo sito web hanno scopi puramente informativi. Queste informazioni non possono essere ritenute in nessun modo come consigli, inviti o offerte a stipulare un contratto o ad acquistare o vendere un immobile.