Una volta identificata la fonte dei mezzi propri, il futuro acquirente deve sostenere dei notevoli costi di acquisizione. Di seguito tratteremo questi costi ricorrendo a degli studi di caso.

Modulo 2: costi di acquisizione (tassa di trasferimento)

Dopo aver negoziato il prezzo d’acquisto di un immobile e ottenuto il finanziamento dalla banca, l’acquirente scopre di dover pagare dei notevoli costi di acquisizione con i mezzi propri. 

Questi includono la tassa di trasferimento (nota anche come tassa di registro nel Canton Ginevra o come lods et ventes nel Canton Neuchâtel). Nella prossima parte dell’articolo parleremo della tassa di trasferimento in generale, a cui vanno poi aggiunti anche le tasse notarili e i vari emolumenti per l’inclusione nel registro fondiario.

A seconda del cantone, le tasse d’acquisizione (cioè la tassa di trasferimento, le tasse notarili e i vari emolumenti) raggiungono il 3-4 % del prezzo d’acquisto.

Sebbene nella pratica sia di norma l’acquirente a dover sostenere questi costi, è sempre possibile concordare una distribuzione diversa con il venditore. Il notaio, che è responsabile del pagamento della tassa di trasferimento alle autorità fiscali, deve ricevere il pagamento dell’importo completo dei costi di acquisizione prima della firma dell’atto notarile (disposizione).

Vale la pena menzionare che, in alcuni cantoni, anche la creazione di un pegno immobiliare è soggetta a imposizione (è il caso ad esempio del Canton Ginevra).

La tassa di trasferimento: cos’è e come funziona?

La tassa di trasferimento è imposta alle transazioni legali che hanno come obiettivo il trasferimento di un diritto di proprietà su un immobile da una persona a un’altra (trasferimento della proprietà immobiliare). Prende la forma di un contributo dedotto dalla transazione immobiliare.

In Svizzera, questo tipo di tassa è riscosso dai cantoni e/o dai comuni. La Confederazione svizzera non riscuote la tassa di trasferimento. Solo alcuni cantoni di lingua tedesca, come Zurigo e Zugo, non impongono la tassa di trasferimento.

La tassa di trasferimento, in linea di principio, è imposta solo al trasferimento della proprietà a pagamento. Pertanto, non si applica ai trasferimenti gratuiti, come le donazioni e le eredità.

Anche alcune transazioni più complesse potrebbero essere soggette alla tassa di trasferimento. Alcuni cantoni, ad esempio, impongono questa tassa sulla vendita di azioni di aziende immobiliari. Questo non avviene nei cantoni Ginevra e Vaud.

Studio di caso 1: acquisto di una villa al prezzo di 2’000’000 CHF nel Canton Ginevra

Il signor Dunand vuole acquistare una casa nella campagna ginevrina al prezzo di 2’000’000 CHF. Ha ottenuto i fondi bancari pari all’80 %, vale a dire a 1’600’000 CHF. Pertanto, dovrà costituire una cartella ipotecaria di almeno 1’600’000.

Ecco i costi di acquisizione in dettaglio:

• Tassa di trasferimento, pari al 3 % del prezzo d’acquisto: 60’000 CHF
• Emolumento per il registro fondiario, pari allo 0,25 % del prezzo d’acquisto: 5’000 CHF
• Tasse notarili (come da regolamentazioni degli emolumenti notarili): 9’100 CHF (IVA inclusa)

Totale: 74’100 CHF, pari al 3,7 % circa del prezzo d’acquisto

A questa cifra devono essere sommati anche gli emolumenti per la costituzione della cartella ipotecaria: 

• Tasse di registro pari all’1,365 % dell’importo della cartella: 21’840 CHF
• Emolumento per il registro fondiario pari allo 0,1 % dell’importo della cartella ipotecaria: 1’600 CHF
• Tasse notarili (come da regolamentazioni degli emolumenti notarili): 5’923 CHF (IVA inclusa)

Totale: 29’363 CHF, pari all’1,8 % circa del valore della cartella.

Il totale di tutte le spese associate a questa acquisizione e al suo finanziamento è pari a circa 105’000 CHF, vale a dire al 5,25 % del prezzo della villa.

Casatax: sconto sulle tasse d’acquisizione per un’abitazione principale

Nel Canton Ginevra, il sistema «Casatax» fornisce una riduzione della tassa di trasferimento e delle tasse di registro per la costituzione di un pegno immobiliare, a patto che siano soddisfatte entrambe le condizioni principali seguenti:

1. L’acquirente, che deve essere una persona fisica, userà l’immobile quale abitazione principale (per almeno tre anni);
2. Il prezzo d’acquisto dell’immobile (o la somma del prezzo del terreno e del prezzo della costruzione) deve essere inferiore a 1’202’607 CHF (importo valido per il 2020).

Se tutte le condizioni sono soddisfatte, lo sconto sulla tassa di trasferimento è di 18’039 CHF (importo valido per il 2020) e le tasse di registro sono dimezzate.

Studio di caso 2: acquisto di un appartamento in una zona di sviluppo nel Canton Ginevra al prezzo di 1’000’000 CHF

Il figlio del signor Dunand vuole acquistare un appartamento in una zona di sviluppo al prezzo di 1’000’000 CHF. Il padre gli donerà i mezzi propri necessari per l’acquisto (eredità anticipata). Ha ottenuto i fondi bancari pari all’80 %, vale a dire a 800’000 CHF. Pertanto, dovrà ottenere una cartella ipotecaria di almeno 800’000.

Ecco i costi di acquisizione in dettaglio:

• Tassa di trasferimento con applicazione dello sconto Casatax: 11’961 CHF
• Emolumento per il registro fondiario, pari allo 0,25 % del prezzo d’acquisto: 2’500 CHF
• Tasse notarili (come da regolamentazioni degli emolumenti notarili): 5’600,40 CHF (IVA inclusa)

Totale: 20’061,40 CHF, pari al 2 % circa del prezzo d’acquisto

A questa cifra devono essere sommati anche gli emolumenti per la costituzione della cartella ipotecaria: 

• Tasse di registro con applicazione dello sconto Casatax: 5’460 CHF
• Emolumento per il registro fondiario pari allo 0,1 % dell’importo della cartella ipotecaria: 800 CHF
• Tasse notarili (come da regolamentazioni degli emolumenti notarili): 3’338,70 CHF (IVA inclusa)

Totale: 9’598 CHF, pari all’1,2 % circa del valore della cartella.

Il totale di tutte le spese associate a questa acquisizione e al suo finanziamento è pari a circa 30’000 CHF, vale a dire al 3 % del prezzo dell’appartamento.