Cos’è l’immobile a reddito?

Definizione di immobile a reddito

L’immobile a reddito o la proprietà in affitto è un tipo di investimento immobiliare che mira a generare delle entrate di locazione regolari. Si tratta di acquistare un immobile quale un appartamento, un locale a uso amministrativo o persino un immobile per poi affittarlo a terzi. 

Così facendo, l’immobile genererà delle entrate di locazione che possono essere utilizzate per riportare in pari i costi di investimento, quali le spese ipotecarie o i costi di manutenzione, ma anche per generare dei profitti. In particolar modo, queste entrate di locazione possono andare a integrare la rendita percepita alla pensione.

Quali vantaggi comporta l’investimento nell’immobile a reddito?

Quello dell’immobiliare è sempre stato considerato un valore rifugio. Le entrate di locazione generate possono diventare una fonte di reddito passiva regolare, aspetto particolarmente interessante per gli investitori che vogliono diversificare il proprio portafoglio e ridurre così i rischi. Questo tipo di investimento è di fatto considerato sicuro, poiché il settore immobiliare svizzero tende raramente a svalutarsi e il tasso di abitazioni vuote è esiguo. Nel 2022, secondo l’Ufficio federale di statistica (UST), tale tasso si attestava all’1,31 %. Zugo presentava il tasso più basso con uno 0,33 % seguito immediatamente da Ginevra con lo 0,38 %. Va inoltre detto che il valore di un immobile resta relativamente stabile nel corso degli anni e rappresenta un attivo tangibile capace di resistere alle crisi finanziarie. 

Un immobile a reddito permette anche di beneficiare di vantaggi fiscali, quali deduzioni sul reddito imponibile per le spese legate alla proprietà e gli interessi ipotecari.

In ultimo, l’immobile a reddito può rappresentare un valore aggiunto a lungo termine, poiché il valore della proprietà è suscettibile di aumentare nel tempo. Per di più, si tratta di un patrimonio che può essere trasferito ai vostri figli.

Più in là, il vostro investimento immobiliare potrebbe inoltre diventare la vostra abitazione principale o secondaria, a seconda che lo desiderate o ne abbiate la necessità. Potreste ad esempio pensare di investire in un immobile a reddito che affitterete fino a quando i vostri figli non avranno raggiunto l’età per trasferirvisi. E perché non dare in locazione un immobile che intendete occupare alla pensione e che nel frattempo verrà ammortizzato?

Come finanziare l’acquisto del vostro investimento immobiliare?

Quali differenze ci sono tra il finanziamento di un’abitazione principale e un investimento immobiliare?

Proprio come per il finanziamento di un’abitazione principale, per poter ottenere un prestito ipotecario e acquistare un immobile a reddito vi sono alcune regole da rispettare. 

Il rapporto prestito/valore

Una delle principali differenze tra il finanziamento di un’abitazione principale e il finanziamento di un investimento immobiliare risiede nel rapporto prestito/valore, ovvero il rapporto tra il prestito ipotecario e il valore dell’immobile che intendete acquistare. Normalmente, il rapporto prestito/valore è più contenuto per l’acquisto di un investimento immobiliare, attestandosi sull’80 % per un’abitazione principale, contro il 75 % per un investimento immobiliare. È quindi necessario poter contribuire con almeno il 5 % del capitale proprio supplementare. Alcuni prestatori possono fare delle eccezioni, soprattutto nel caso in cui si tratti di un immobile isolato.

Il capitale proprio

Al contrario dell’acquisto di un’abitazione principale, per completare il capitale proprio non è possibile attingere agli averi previdenziali del 2° o 3° pilastro (3a). Il ricorso proporzionale agli averi previdenziali è possibile solo se si abita in uno degli appartamenti dell’immobile. 

Non vanno inoltre dimenticate le tasse d’acquisto, per le quali sarà anche necessario utilizzare il vostro capitale proprio.

L’ammortamento

Nel caso di un investimento in un immobile a uso commerciale, la parte del prestito da ammortizzare risulterà più elevata e il credito dovrà essere ridotto al 50 %, contro il 66 % per un’abitazione principale. E talvolta anche con un termine più breve.

I tassi d’interesse

Se l’investimento immobiliare è detenuto in una società anonima o immobiliare, le condizioni di prestito variano e i tassi d’interesse potrebbero risultare lievemente più elevati a seconda dell’istituto che eroga il prestito. Alcuni di questi rifiutano di finanziare le società anonime.

Come per l’acquisto di un’abitazione principale, noi conosciamo le condizioni dei differenti istituti riguardo agli immobili a reddito e possiamo aiutarvi a scegliere il prestatore da cui ottenere il migliore finanziamento.

Quali sono le regole dei prestatori relative a un prestito ipotecario?

Immobile autosufficiente 

Al contrario del finanziamento di un’abitazione principale, che presuppone delle entrate minime dell’acquirente per sostenere un rapporto di indebitamento massimo del 33 %, un investimento immobiliare può essere sostenuto dal suo stato locativo. Se l’immobile è autosufficiente, ovvero se le spese teoriche sono coperte dalla pigione reale, il reddito dell’acquirente non dovrà rispondere a dei criteri precisi per l’ottenimento di un prestito ipotecario.

A seconda dei criteri dei prestatori, un immobile può essere definito o meno autosufficiente, motivo per cui è importante fare un confronto tra più offerte. La nostra piattaforma online permette di confrontare i criteri di oltre 70 prestatori e i nostri consulenti potranno aiutarvi ad analizzare nel dettaglio le offerte di finanziamento, affinché possiate scegliere la più vantaggiosa per voi.

Bene immobiliare non autosufficiente

Per quel che riguarda un immobile considerato non autosufficiente, il prestatore si baserà sul reddito dell’acquirente per accertarsi che quest’ultimo possa sostenere le spese legate all’ipoteca. 

Come calcolare la rendita di un investimento immobiliare?

Il calcolo della rendita di un investimento immobiliare può essere eseguito su base netta o lorda. È proprio questo calcolo che permetterà di determinare se l’investimento è redditizio.

Il calcolo della rendita lorda

La rendita lorda annua è data dal rapporto tra le entrate di locazione annuali e il prezzo d’acquisto dell’immobile. La rendita lorda di un appartamento acquistato per CHF 800’000 e affittato a CHF 3’000 al mese è quindi del 4,5 % (36’000/800’000). Questo tipo di calcolo non tiene conto del finanziamento e, in linea generale, non basta per sapere se un investimento immobiliare promette bene.

Il calcolo della rendita netta

La rendita netta annua è data dal rapporto tra le entrate nette e il capitale proprio investito. Si tratta di un calcolo più complesso, poiché tiene conto delle spese nonché delle modalità di investimento. Le entrate nette si ottengono effettivamente deducendo le spese delle entrate di locazione. Tali spese comprendono: 

• l’interesse ipotecario
• le tasse sugli immobili
• i costi di manutenzione
• i costi correnti (acqua, elettricità, ecc.)
• l’assicurazione
• gli eventuali costi di gestione
• una previsione delle perdite sulla pigione

La previsione delle perdite sulla pigione tiene conto, a livello teorico, del fatto che un appartamento potrebbe rimanere sfitto per un determinato lasso di tempo. Si tratta di una proiezione del tasso delle abitazioni vuote.

Esempio di calcolo della rendita netta per lo stesso appartamento acquistato a CHF 800’000 e locato a CHF 3’000 al mese:

Il capitale proprio necessario all’acquisto del suddetto appartamento era di CHF 200’000 con CHF 40’000 supplementari per le varie tasse d’acquisto. 

Le entrate nette si attestano a CHF 13’900 (36’000-22’100) e la rendita netta è del 5,79 % (13’900/240’000). Se alla fine non si registrano perdite sulla pigione, le entrate nette aumentano di CHF 1’500 e la rendita netta passa al 6,42 % (15’400/240’000).

Per quel che riguarda gli immobili a uso professionale, è possibile ottenere delle rendite fino all’8 % o persino il 10 %, sebbene sembri più realistico che la forchetta sia compresa tra il 2 % e il 5 %, comunque più vantaggiosa rispetto ad altre tipologie di investimento.

Possiamo aiutarvi noi a calcolare la rendita netta che il vostro investimento potrà generare, permettendovi di fare la vostra scelta con cognizione di causa.

L’utile netto dopo le imposte

Altro indicatore che può essere impiegato, è quello dell’utile netto dopo le imposte, noto anche con il nome di cash-flow. Si tratta della pigione lorda con le spese, alla quale si detrarranno le stesse spese usate per il calcolo della rendita netta e le imposte, per ottenere il flusso di capitale generato dall’immobile.

I rischi di cui tenere conto nel quadro dell’investimento a reddito

Quali rischi comporta l’investimento immobiliare?

Come tutti gli investimenti, anche l’immobile a reddito comporta dei rischi. La rendita potrebbe ad esempio diminuire in caso di aumento dei tassi d’interesse. Allo stesso tempo, un rischio potrebbe essere rappresentato da un forte aumento del tasso di abitazioni vuote o da una riduzione dell’indicizzazione degli affitti (IPC), eventualità poco probabile per quel che riguarda la Svizzera nei prossimi anni.

Un altro rischio ancora potrebbe essere rappresentato dai locatari che non pagano l’affitto o che non mantengono l’appartamento in buono stato o addirittura lo deteriorano, facendolo perdere di valore. Come se non bastasse, la gestione amministrativa di uno o più locatari potrebbe rivelarsi d’intralcio, ma in questo caso è possibile fare appello a un’impresa esterna che se ne occuperà al posto vostro. In ogni caso, le spese legate alla gestione non devono essere prese sotto gamba. Esiste persino un indicatore per calcolare l’indice di tranquillità (IDT), sulla base del tempo passato a gestire l’immobile.

Come ridurre al minimo i rischi dell’investimento immobiliare?

I rischi legati al tasso possono essere minimizzati optando per dei tassi a lunga durata, che tuttavia sono più cari e vanno in parte a peggiorare la rendita. Bisogna quindi trovare il giusto equilibrio tra rischio e sicurezza. Equilibrio che è differente a seconda della situazione personale e dell’avversione al rischio di ciascuno.

Come per ogni acquisto immobiliare, uno dei criteri fondamentali è la situazione dell’immobile. L’acquisto di un appartamento residenziale nel centro di Ginevra sarà, ad esempio, meno rischioso rispetto a quello di un edificio commerciale nel Giura; tuttavia richiederà un budget differente!

Dal punto di vista dei locatari, sarà più difficile minimizzare il rischio, ma occorrerà prestare attenzione al profilo delle persone selezionate, soprattutto se avete un solo locatario. In ogni caso, le spese di manutenzione e di ristrutturazione dell’immobile non devono essere sottovalutate. Vi consigliamo pertanto di versare del denaro in un fondo di ristrutturazione.

Quali sono i benefici di una buona strategia di finanziamento per il vostro investimento immobiliare?

Attuando una buona strategia di finanziamento per il vostro investimento immobiliare non solo potrete risparmiare, ma potrete anche assicurare il vostro acquisto sul lungo termine.

I consulenti Resolve mettono il loro know-how a disposizione anche per gli immobili a reddito. Il nostro strumento permette di confrontare le offerte dei differenti prestatori presenti sul mercato e, proprio come per l’acquisto di un’abitazione principale, la nostra consulenza su misura consente di trovare il finanziamento più adatto e vantaggioso in base al vostro profilo e alle vostre esigenze. 

Poco importa che vogliate acquistare più immobili o semplicemente investire in un appartamento, che abbiate un obiettivo di rendita o cerchiate una piccola fonte aggiuntiva di reddito: noi vi presentiamo le varie soluzioni adatte a voi facendo luce su ciò che implica la vostra scelta, soprattutto in materia di fiscalità.