I diversi vantaggi fiscali legati all'acquisto immobiliare

Il valore locativo

I proprietari devono dichiarare un valore locativo imputato come reddito, rappresentando l'importo che percepirebbero se affittassero la propria casa o appartamento. Questo importo imponibile, fissato dall'amministrazione fiscale, rappresenta tra il 60% e il 70% dell'affitto medio di mercato. Tuttavia, questo valore locativo può essere compensato da diverse detrazioni, come gli interessi ipotecari e le spese di manutenzione. Questa disposizione consente di ridurre l'impatto fiscale del valore locativo tenendo conto delle spese effettive sostenute dal proprietario per mantenere e finanziare l'immobile.

La deduzione degli interessi ipotecari 

Gli interessi ipotecari sono una delle deduzioni fiscali più significative per i proprietari. Gli interessi pagati sui prestiti ipotecari possono essere dedotti dall'imposta sul reddito. Questa deduzione è particolarmente vantaggiosa per i proprietari che hanno contratto grandi ipoteche, poiché può ridurre notevolmente l'importo delle imposte da pagare ogni anno. Combinando questa deduzione con altri vantaggi fiscali, i proprietari possono ottimizzare in modo sostanziale la loro situazione fiscale.

I vantaggi fiscali della costituzione in pegno

Invece di ritirare il vostro patrimonio del secondo pilastro, potete anche darlo in pegno alla banca come capitale proprio. Questo importo viene utilizzato come garanzia. In cambio, la banca concederà un mutuo ipotecario più elevato, fino al 90% o al 100% dell'importo costituito in pegno. Pertanto, dovrete contribuire solo con un massimo del 10% del capitale liquido. A parte la riduzione dell'acconto, e dato che il pegno può essere utilizzato per acquistare un fondo pensione per un periodo limitato, il risparmio fiscale può essere molto interessante.

L'ammortamento indiretto (tramite il 3° pilastro)

Questo è uno dei modi più efficaci per un proprietario di beneficiare di vantaggi fiscali. Questo metodo consente di soddisfare i requisiti della banca in termini di ammortamento, godendo al contempo di detrazioni fiscali legate al 3° pilastro. Il pilastro 3a (così come il pilastro 3b a FR e GE) è una forma di risparmio pensionistico deducibile dalle imposte che, se investito, può far fruttare il capitale risparmiato. Per quanto riguarda i contributi 3a, questi sono annualmente limitati a CHF 7'056.- (situazione 2024) per persona affiliata alla LPP e a CHF 35’280.- (situazione 2024) franchi per persona non affiliata alla LPP, mentre l'importo deducibile nel 3° pilastro dipende principalmente dalla situazione familiare.

Deduzione per lavori di manutenzione e ristrutturazione

Ogni anno i proprietari possono scegliere se dedurre l'importo effettivo o forfettario dei lavori eseguiti. L'importo forfettario è una percentuale del reddito da locazione o del valore locativo figurativo che i proprietari possono dedurre senza fornire prove. Di norma, l'importo forfettario è più conveniente per le proprietà più recenti, mentre i costi effettivi di riparazione e manutenzione sono spesso più elevati per le case più vecchie. L'importo varia da cantone a cantone. La Confederazione e la maggior parte dei cantoni riconoscono due categorie di deduzioni forfettarie: il 10% del valore locativo per gli immobili con meno di 10 anni e il 20% per gli immobili più vecchi. L'altro metodo, la cosiddetta deduzione effettiva, consente di dedurre l'assicurazione e le imposte, nonché i costi effettivi di manutenzione e ristrutturazione. Nota: i proprietari di immobili in affitto possono dedurre anche le spese di gestione, le spese di pubblicità per l'affitto dell'immobile e le spese legali e amministrative. I lavori di manutenzione comprendono le spese necessarie per mantenere l'immobile in buone condizioni, come le riparazioni alla facciata, al tetto, all'impianto idraulico ed elettrico, lo spazzacamino o la manutenzione del giardino. Le spese per lavori di valorizzazione che migliorano le condizioni della casa o dell'appartamento non sono deducibili dal reddito. Questo vale, ad esempio, per un caminetto nel soggiorno, una soffitta trasformata, una veranda o un ampliamento che aumenta la superficie abitabile.

I vantaggi ecologici

Gli investimenti volti a migliorare l'efficienza energetica di un immobile spesso beneficiano di ulteriori deduzioni fiscali. A tal fine, vi consigliamo di contattare la vostra amministrazione fiscale per conoscere i vantaggi concessi nel vostro cantone, o anche nel vostro comune. I proprietari possono così detrarre i costi legati all'installazione di pannelli solari, alla sostituzione delle finestre con modelli ad alta efficienza energetica o all'installazione di sistemi di riscaldamento rispettosi dell'ambiente. Queste iniziative non solo riducono i costi energetici a lungo termine, ma offrono anche significativi vantaggi fiscali, incoraggiati dalla Confederazione per promuovere la sostenibilità.

Conclusione

Investire in un immobile in Svizzera offre numerosi vantaggi fiscali. Le deduzioni citate in questo articolo dimostrano quanto i proprietari possano ridurre il loro onere fiscale complessivo, generando significativi risparmi a lungo termine. Inoltre, preservando o migliorando lo stato del loro immobile tramite lavori, i proprietari possono non solo realizzare sostanziali risparmi fiscali, ma anche beneficiare di un potenziale aumento di valore durante la rivendita.

Tuttavia, è importante notare che le deduzioni fiscali possono variare da cantone a cantone. È quindi necessario informarsi sulle normative locali per ottimizzare i propri risparmi. Con il supporto di un esperto di finanziamenti competente come quello di Resolve, potete orientarvi con tranquillità nella complessa normativa fiscale e trarre il massimo vantaggio dal vostro investimento immobiliare.