I prestiti ipotecari in Svizzera – spiegazioni
Ottenere un prestito ipotecario è una tappa chiave nel processo di acquisto immobiliare. Devono essere considerati molti fattori quando si decide di ottenere un prestito ipotecario in Svizzera. Dovete valutare quale tipo di prestito ipotecario è più adatto alle vostre esigenze e considerare il suo ammortamento nel vostro budget. Vi presentiamo un riepilogo di tutto quello che dovete sapere prima di iniziare.
Cos’è un prestito ipotecario?
Da un punto di vista legale, un prestito ipotecario è un carico ipotecario su un immobile; in altre parole, un diritto che dà al suo titolare (il prestatore) la possibilità di vendere l’immobile per essere rimborsato.
A meno che una persona non sia in grado di finanziare il proprio progetto usando interamente i mezzi propri, un prestito ipotecario viene richiesto ogni volta che viene acquistato un immobile (un appartamento o una casa), viene fatto un investimento per acquistare un immobile da affittare, si iniziano i lavori o è varato un progetto edile.
Il futuro proprietario dà in pegno l’immobile che sta acquistando e, in cambio, riceve un prestito da un erogatore di prestiti ipotecari, che userà unitamente ai mezzi propri per concludere la transazione. Per il proprietario, il prestito implica dei costi, che sono stabiliti in un contratto: rate mensili, che includono, tra le altre cose, gli interessi correlati al tasso del prestito ipotecario e l’ammortamento del prestito. Il carico ipotecario sull’immobile è usato quale garanzia per la banca, nel caso in cui il proprietario non sia in grado di sostenere questi costi. Se si verifica questa situazione, la banca ha il diritto di vendere l’immobile per coprire i propri costi.
Le varie regole in vigore relative al reddito e ai mezzi propri richiesti dal mutuatario per la concessione di un prestito ipotecario esistono esattamente per evitare che si verifichino situazioni di questo genere.
Un prestito ipotecario, pertanto, non si riferisce direttamente al prestito in quanto tale, ma piuttosto al carico ipotecario sull’immobile. Il termine «prestito» è spesso usato a sproposito per fare riferimento al credito concesso dal prestatore. Per essere più accurati, dovremmo usare il termine «prestito ipotecario».
Come posso ottenere un prestito ipotecario?
Per ottenere un prestito ipotecario da una banca o da una compagnia di assicurazione, il futuro proprietario deve soddisfare due criteri principali: il rapporto prestito/valore e il rapporto di indebitamento, in base ai quali il prestatore accetta di concedere il prestito.
Cos’è il rapporto prestito/valore?
Il rapporto prestito/valore indica il rapporto tra il capitale preso in prestito e il valore dell’immobile. Normalmente può raggiungere al massimo l’80 %. Questo significa che il prestito ipotecario rappresenta al massimo l’80 % del valore – il restante 20 % deve essere coperto con i mezzi propri del mutuatario. I nostri consulenti possono tuttavia negoziare con i prestatori per ottenere un rapporto prestito/valore del 90 % o addirittura del 100 %, se le condizioni lo consentono.
Ripartizione tra mezzi propri e prestito ipotecario
E il rapporto di indebitamento?
Il rapporto di indebitamento (RI) indica il rapporto tra i costi associati all’immobile (interessi sul prestito ipotecario, ammortamento e spese di manutenzione) e il reddito del mutuatario. In generale non dovrebbe superare il 33 %; il calcolo tiene conto di tutti i costi esistenti (ad esempio i leasing o gli altri prestiti).
Ci sono tuttavia delle eccezioni, dove certi prestatori accettano una percentuale leggermente maggiore (fino al 40 %) a seconda, ad esempio, dell’età o dello stato dei mutuatari, del loro reddito combinato, delle indennità di soggiorno o dell’importo del prestito.
Ogni prestatore applica le proprie procedure per determinare questi due rapporti e determinare il valore massimo (spesse volte, ad esempio, il rapporto prestito/valore massimo è maggiore per le abitazioni principali piuttosto che per le abitazioni secondarie). Il prestatore può anche applicare dei criteri diversi per decidere se può concedere il prestito o meno e per quale importo (nazionalità o età del mutuatario, posizione dell’immobile, ecc.).
È abbastanza complicato ottenere una lista completa di questi criteri; pertanto, fare un calcolo preciso è difficile.
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Dove dovrei recarmi per ottenere un prestito ipotecario?
In Svizzera, un prestito ipotecario può essere concesso da una banca, da una compagnia di assicurazione o da un fondo pensione. Le banche continuano a essere la principale fonte di finanziamento per i clienti privati, ma anche gli assicuratori hanno una presenza significativa e offrono spesso dei tassi migliori.
Il ventaglio di istituzioni che può accompagnarvi nel vostro progetto rappresenta una buona opportunità, perché vi permette di creare una competizione per ottenere le condizioni migliori. Tuttavia, non è sempre semplice orientarsi nella grande quantità di offerte disponibili. Ecco perché un mediatore potrebbe risultare utile per il vostro progetto.
Quali sono i principali tipi di prestito ipotecario?
In Svizzera esistono tre tipi di prestiti ipotecari in grado di contribuire a finanziare gli immobili: un prestito ipotecario a tasso d’interesse fisso, un prestito ipotecario a tasso variabile e un prestito ipotecario SARON (ex LIBOR).
1. Prestito ipotecario a tasso d’interesse fisso
Per un prestito ipotecario a tasso d’interesse fisso, il mutuatario e l’istituzione finanziaria concordano l’importo del prestito; il tasso d’interesse è fissato per l’intera durata del contratto, di solito tra 1 anno e 15 anni. Per alcuni prodotti sono possibili anche durate superiori ai 20 anni. Con Resolve sono ottenibili tassi d’interesse fissi fino a 25 anni, a volte anche senza penali per i rimborsi. Dopo la stipulazione del contratto, le fluttuazioni dei tassi sul mercato non hanno alcun impatto. Questo modello è stato pertanto molto apprezzato negli ultimi anni, nei quali i tassi sono relativamente bassi.
2. Prestito ipotecario a tasso variabile
In questo caso, il tasso d’interesse varia in base alle fluttuazioni del mercato. Non è stabilita alcuna durata contrattuale. Il prestito ipotecario variabile è pertanto estremamente flessibile; può essere estinto senza incorrere in penali entro un periodo relativamente breve di tre o sei mesi. Gli svantaggi di questo modello sono rappresentati dal rischio maggiore, decisamente superiore a quello di altri modelli, e dalla mancanza di trasparenza, dato che i prestatori possono cambiare i loro tassi senza motivazioni.
3. Prestito ipotecario SARON
Per un prestito ipotecario SARON (ex LIBOR), il tasso d’interesse è determinato in base a un tasso d’interesse che è normalmente calcolato per uno, due, tre, sei o dodici mesi. I prestiti ipotecari SARON sono concordati analogamente ai prestiti ipotecari a tasso d’interesse fisso, ma sono determinati per un periodo che va spesso da due a sei anni. Contrariamente ai prestiti ipotecari a tasso d’interesse fisso, hanno un tasso d’interesse variabile. Questo tasso, tuttavia, non segue il SARON su base giornaliera, ma è determinato a intervalli regolari concordati tra il cliente e il prestatore (ad esempio ogni tre o sei mesi).
La scelta del tipo di prestito ipotecario da richiedere non è semplice e dipende da due fattori chiave: i cambiamenti dei tassi d’interesse e il profilo di rischio del mutuatario. Ogni opzione presenta i propri vantaggi e svantaggi – solo un’analisi accurata del progetto e del profilo del mutuatario può essere utile per prendere una decisione. Anche in questo caso, una consulenza specifica e la valutazione di tutte le soluzioni sul mercato possono aiutarvi a fare la scelta giusta.
Quanto costa un prestito ipotecario?
Chiunque decida di accendere un prestito ipotecario deve denaro alla banca. Oltre a dover pagare gli interessi sul prestito ipotecario e i costi di manutenzione, il proprietario deve pagare anche l’ammortamento del prestito ipotecario.
Questi sono ad esempio i costi associati all’acquisto di un immobile del valore di 800’000 CHF.
For information, a mortgage loan is usually divided into two parts: the first part (0-65% of the market value of the property) and the second part (between 65% and the rest of the credit, usually 80%). Contrary to the practice in France, where borrowers must repay the whole of their loan, in Switzerland, only the second part must be amortized. This part must usually be repaid within 15 years and before the borrower retires (for the oldest if there are two borrowers).
Struttura di un prestito ipotecario
L’ammortamento può essere diretto o indiretto; la differenza principale tra questi due sistemi è rappresentata da ciò che succede al debito.
Nel caso dell’ammortamento diretto, il mutuatario effettua dei pagamenti regolari sul conto del prestatore. L’importo del prestito si riduce ogni anno, così come gli interessi associati. Di conseguenza, tuttavia, le deduzioni fiscali associate saranno destinate a diminuire a loro volta e l’importo dell’imposta sul reddito dovuta aumenterà.
Per saperne di più sulle strategie di ammortamento
Trovare il finanziamento migliore può essere un’operazione lunga e complessa, dato che richiede la conoscenza del finanziamento ipotecario e la consapevolezza del fatto che ogni istituzione concede i prestiti ipotecari in base alle proprie regole. Per orientarvi facilmente nel mercato immobiliare e ottenere il prestito migliore, i consulenti Resolve sono al vostro fianco e trovano la soluzione finanziaria più appropriata per le vostre esigenze e i vostri requisiti.
