Cos'è il capitale proprio e di quanto ne serve?

Il capitale proprio sono gli attivi che sei in grado di mobilitare rispetto al valore totale dell’immobile. Questo influisce sull'ottenimento del prestito ipotecario e sulle sue condizioni, in particolare sulla durata e sul tasso di interesse. In Svizzera, le esigenze in termini di capitale proprio variano a seconda del valore dell’immobile, della propria situazione patrimoniale o del tipo di ipoteca (residenza principale o secondaria) che intendi contrarre. Le condizioni sono principalmente regolate dall’Autorità federale di vigilanza sui mercati finanziari (FINMA). Sebbene la FINMA non fissi soglie precise, incoraggia i prestatori a garantire che i mutuatari dispongano di sufficienti mezzi propri per garantire la stabilità finanziaria dell'operazione ipotecaria. In generale, ti sarà richiesto di mobilitare il 20% del valore del tuo immobile in mezzi propri per l'acquisto di una residenza principale (e tra il 30% e il 40% per una residenza secondaria) prima di completare la transazione ricorrendo al prestito presso un'istituzione finanziaria sotto forma di ipoteca. Poiché i prezzi delle case e degli appartamenti sono aumentati notevolmente nell'ultimo decennio, è fondamentale misurare con precisione l'importo dei tuoi mezzi propri tenendo conto, tra l'altro, delle spese legate all'acquisto come le spese notarili (generalmente il 2.5% del prezzo dell'immobile in Ticino, tra il 3% e il 5% nella Svizzera francese e tra lo 0,1% e l'1% nella Svizzera tedesca, a seconda del cantone) o le spese relative ai lavori futuri. Solo valutando da vicino il costo globale dell'acquisizione potrai evitare spiacevoli sorprese e procedere più serenamente nelle tue iniziative.

Quali possibilità ci sono per generare capitale proprio?

Esistono molte opzioni per generare capitali proprio, che possono assumere varie forme, e scegliere una strategia piuttosto che un’altra può permetterti di ottenere significativi risparmi. L'uso del tuo accantonamento personale è una soluzione immediata, anche se può limitare le tue opportunità di investimento futuro. L'alienazione di titoli finanziari o di oggetti di valore può anche generare ulteriori mezzi propri, ma richiede una valutazione accurata del loro valore per evitare perdite finanziarie.

Altre alternative includono i prestiti da terzi, aiuti familiari, donazioni, anticipi ereditari, eredità, lavori personali o anche l'uso di terreni esistent.

I mezzi propri possono anche derivare dalla costituzione in pegno o dal ritiro del secondo pilastro (cassa pensione/LPP) o del terzo pilastro (3a/3b). Attenzione: è importante notare che l'apporto minimo del 10% in capitali propri non deve provenire dal secondo pilastro né da un prestito, che sia bancario, personale o familiare. Questa parte dell'apporto, principalmente costituita da averi in conto o dal ritiro anticipato di valori patrimoniali legati al 3° pilastro, è chiamata "mezzi propri duri". Il prestito su un immobile di cui sei già proprietario può anche essere considerato come capitale proprio duro. Infatti, se la tua residenza principale ha acquisito valore, puoi far valere questi benefici (plusvalenza latente) finora immobilizzati nel tuo bene come apporto supplementare per la tua residenza secondaria. Ogni fonte di mezzi propri presenta vantaggi e svantaggi in termini di fiscalità e di pensione, e si consiglia di consultare dei consulenti per determinare il miglior approccio in base alle tue esigenze e ai tuoi progetti specifici.

Vantaggi fiscali della costituzione in pegno

Invece di effettuare un ritiro degli averi del secondo pilastro, è anche possibile costituirli in pegno presso la banca come capitale proprio. Questo importo serve quindi da garanzia. In cambio, la banca concede un prestito ipotecario più elevato, che può arrivare fino al 90% della somma vincolata. Avrai quindi solo il 10% di capitali propri da apportare. Oltre a un pagamento iniziale ridotto, impegnando la cassa pensione sarà possibile anche effettuare versamenti aggiuntivi nel fondo pensione, offrendo consistenti risparmi fiscali.

Quali errori evitare?

Durante la valutazione dei mezzi propri per l'acquisto immobiliare, è importante prevenire vari errori frequenti. Ad esempio, si raccomanda di evitare di attingere ai risparmi senza una valutazione accurata dell'impatto finanziario a lungo termine, che potrebbe gravare sul tuo potere d'acquisto, soprattutto in caso di spese finanziarie impreviste. Per aumentare i capitali propri disponibili, si possono considerare in anticipo strategie come l'aumento regolare dei risparmi, la diversificazione degli investimenti o il controllo delle spese superflue. Per quanto riguarda specificamente l'ipoteca, si consiglia inoltre ai mutuatari di informarsi presso vari prestatori e di confrontare le offerte per trovare quella che meglio si adatta alle loro esigenze.

Non dimenticare: il reddito dell'acquirente deve essere sufficientemente elevato per sostenere le spese dell'immobile a lungo termine. Si parla quindi della "capacità finanziaria" di un'ipoteca. In generale, i costi teorici legati alla proprietà (ammortamenti, interessi indicativi, spese di manutenzione e spese accessorie) non dovrebbero superare un terzo del reddito lordo. Evita quindi di contrarre un leasing o un credito importante poco prima di un acquisto immobiliare, poiché potrebbe appesantire le tue spese esistenti e quindi ridurre la tua capacità ipotecaria presso le banche.

Esempio: composizione del capitale proprio

Prendiamo l’esempio di una casa individuale del valore di CHF 1’000’000.-. Per acquistarla, serviranno 20% di apporto personale, ovvero CHF 200’000.-, di cui almeno il 10%, cioè CHF 100’000.- in questo caso, non proveniente dalla cassa pensione (2° pilastro).

(*L'importo minimo del ritiro dalla cassa pensione è di CHF 20’000.-)

Raccomandazione

I punti di attenzione sono quindi molteplici, e una valutazione precisa dei capitali propri combinata a un approccio strategico è essenziale per portare a termine un'acquisizione immobiliare in Svizzera. Ecco perché si raccomanda vivamente di effettuare una valutazione degli apporti personali prima di prendere qualsiasi decisione. L'uso di strumenti di calcolo come quello offerto da Resolve facilita la comprensione della propria capacità finanziaria e garantisce un accompagnamento personalizzato fino alla conclusione dell'acquisto. Consultare un consulente finanziario presso Resolve appare come una scelta saggia per effettuare un'analisi finanziaria completa e determinare le soluzioni che permetteranno di costituire il capitale indispensabile per l'acquisto e calcolare il tempo di risparmio ancora necessario. Alla fine, ogni situazione è personale e ogni immobile è unico. Per questo motivo il finanziamento lo è altrettanto e deve quindi essere analizzato con la massima attenzione.