In genere, quando si è proprietari di una casa, arriva il momento in cui si pensa di effettuare dei lavori sul proprio immobile. Che sia perché è necessario (lavori di manutenzione), perché si vuole migliorare la prestazione energetica (lavori di risparmio energetico) o semplicemente per renderlo più di proprio gusto. Se non avete la liquidità necessaria per finanziare queste migliorie, o preferite conservare il denaro per un altro progetto, è possibile ottenere un nuovo prestito o aumentare il mutuo esistente. A tal fine, è necessario soddisfare alcune condizioni.

Esiste una quantità minima/massima di lavoro richiesta per ottenere un finanziamento?

Che vogliate modernizzare la cucina, rinnovare il bagno o ampliare lo spazio abitativo, dovete innanzitutto valutare i lavori necessari. Prima di iniziare a esplorare le opzioni di finanziamento, è importante definire chiaramente le vostre esigenze, in modo da ottenere una stima dell'importo da spendere.

In genere gli istituti di credito richiedono un importo minimo e può esserci anche un importo massimo. L'importo varia a seconda dell'istituto di credito scelto e dell'entità dei lavori. Ad esempio, probabilmente non sarà possibile ottenere un mutuo per la ristrutturazione di una cucina a 20.000 franchi.

In teoria, come per il finanziamento di un'abitazione principale, dovrete apportare un contributo di capitale proprio pari a circa il 20% del costo totale dei lavori. Tuttavia, l'istituto di credito potrebbe non richiederlo o richiedere un importo inferiore, a seconda del nuovo valore dell'immobile ipotecato. Le condizioni possono variare da un istituto di credito all'altro.

I nostri consulenti conoscono bene i termini e le condizioni dei vari istituti di credito e possono consigliarvi in base al vostro progetto.

Aumentare l'ipoteca per effettuare lavori di ristrutturazione

Se l'importo richiesto per i lavori non raggiunge la soglia minima per ottenere un finanziamento ma non disponete dei fondi necessari, potrebbe essere opportuno considerare la raccolta di fondi come una possibile soluzione. A seconda del momento in cui avete contratto il mutuo e del valore attuale della vostra proprietà, potreste essere in grado di aumentare il vostro mutuo per coprire il costo dei lavori.

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Se avete un'ipoteca a tasso fisso con una scadenza prefissata e i lavori saranno completati prima del rinnovo del vostro contratto, sarà necessario richiedere un finanziamento al vostro attuale creditore. Non è consentito stipulare mutui con istituti diversi per la stessa proprietà.

Se optate per un mutuo Saron, in genere avete più libertà rispetto a un tasso fisso. Potete quindi studiare le condizioni di altri istituti per vedere se potete ottenere un finanziamento complessivamente migliore. Questo vale anche se mancano meno di 18 mesi alla scadenza del tasso.

I nostri consulenti possono aiutarvi a confrontare i diversi termini e condizioni per trovare l'offerta più adatta alla vostra situazione.

Se i lavori non sono urgenti, può essere utile determinare il momento migliore per eseguirli. Se siete prossimi al rinnovo del mutuo, potete esaminare i termini e le condizioni offerti da diversi istituti di credito. Dal punto di vista fiscale, può anche essere utile distribuire i lavori su più anni, per massimizzare le detrazioni.

Quali sono le opzioni di finanziamento disponibili e quali tassi di interesse sono associati al finanziamento dei lavori?

Sono disponibili due tipi di prestito per finanziare i lavori, con tassi di interesse diversi.

Credito di costruzione

In questo scenario, si stabilisce una linea di credito dalla quale viene progressivamente erogata la somma in base alle fatture presentate. Di conseguenza, man mano che si utilizza la somma, cresce anche il costo degli interessi in relazione all'ammontare del credito utilizzato. Il tasso di interesse di un credito di costruzione solitamente è più elevato rispetto all’ipoteca convenzionale.

A seconda dell'istituto, è possibile consolidare il prestito al di sopra di un certo importo o fissare fin dall'inizio un tasso fisso più interessante. 

Mutuo convenzionale

Funziona come il mutuo ipotecario per l'acquisto dell'immobile. L'intera somma necessaria per i lavori viene svincolata fin dall'inizio con un tasso fisso e le rate mensili sono sempre le stesse. Tuttavia, la somma svincolata non è libera di essere utilizzata, ma soggetta alle fatture dei lavori per il pagamento.

Quali impatti fiscali comporta?

La vostra ristrutturazione rappresenterà un'opportunità per riesaminare la vostra situazione fiscale e ottimizzarla. A seconda della natura dei lavori, potreste essere idonei per deduzioni fiscali, come la possibilità di dudurre parte dei costi dall'imposta sul reddito.

Quali categorie di lavori esistono?

Lavori di ristrutturazione

I lavori di ristrutturazione sono finalizzati alla manutenzione dell'immobile e riguardano un elemento esistente. Può trattarsi, ad esempio, del rifacimento del tetto o della sostituzione di una cucina obsoleta. Questo tipo di lavori è deducibile dal reddito imponibile.

Attenzione, però, se si scelgono materiali di lusso durante la ristrutturazione della cucina, aumentando il valore complessivo, l'autorità fiscale potrebbe considerare solo una porzione dei lavori come effettiva ristrutturazione, mentre la restante parte  verrà considerata come valore aggiunto.

Lavoro a valore aggiunto

I lavori a valore aggiunto sono quelli che aggiungono un ulteriore elemento all'immobile e ne aumentano il valore, come nel caso di una piscina, ad esempio. Questi lavori non sono ammessi alle detrazioni fiscali.

Tuttavia, se vendete il vostro immobile, potreste essere in grado di dedurre questi costi dall'imposta sulle plusvalenze immobiliari (profitto sulla vendita). A tal fine, assicuratevi di conservare le fatture dei lavori.

Lavoro a risparmio energetico

Da notare che se i lavori sono orientati al risparmio energetico, a seconda del cantone, potreste essere idonei a ricevere una sovvenzione. Alcune istituzioni di credito potrebbero anche offrire condizioni più vantaggiose, come tassi ridotti, per questo tipo di interventi. Inoltre, è possibile che tali lavori rientrino nella categoria dei lavori di manutenzione, consentendo così di beneficiare di una detrazione fiscale..

Esempi di interventi per il risparmio energetico sono il miglioramento dell'isolamento, la sostituzione dei serramenti, la modifica dei sistemi di riscaldamento o l'installazione di pannelli solari.

Prima di intraprendere qualsiasi intervento di risparmio energetico, potrebbe essere una buona idea far eseguire un audit energetico della vostra casa. Questo vi aiuterà a identificare le aree in cui è necessario apportare miglioramenti e a stabilire le priorità delle azioni da intraprendere.

In ogni caso, i lavori rappresentano un'occasione per valutare la situazione complessiva, rivedere il piano di finanziamento e adattarlo al meglio possibile. Il vostro creditore probabilmente rivaluterà il valore della vostra proprietà a seguito delle modifiche apportate. Se lo desiderate, potete considerare l'opzione di aumentare il debito ipotecario o ridurre le rate in base alle vostre esigenze.