Che cos'è un aumento ipotecario?

Quando si sottoscrive un'ipoteca, il contratto non è immutabile. Pur concordando inizialmente i fondamentali termini e condizioni, come l'importo del mutuo, il tasso di interesse e la durata del contratto, è permesso apportare modifiche successivamente. Nel momento del rinnovo, ad esempio, si ha la possibilità di aumentare l'importo del mutuo per ottenere maggiore liquidità.

Quali sono i vantaggi di un aumento ipotecario?

L'incremento dell'ipoteca si rivela vantaggioso soprattutto nel fornire liquidità aggiuntiva che potrebbe essere impiegata per la concretizzazione di un progetto.

Anche se non avete bisogno di questo denaro, può valere la pena di aumentare l'ipoteca in modo da poter fare buon uso di questa liquidità extra, ad esempio per :

• acquisti nel 2° pilastro per migliorare le prestazioni ricevute al momento del pensionamento o in caso di invalidità o decesso, che possono essere deducibili dalle tasse.
  
• Il rimborso del capitale prelevato in anticipo dal 2° pilastro per l'incentivo alla proprietà di abitazione (EPL) consente di migliorare le prestazioni in vista della pensione, in casi di invalidità o decesso, e offre l'opportunità di recuperare l'imposta applicata al prelievo.
  
• Finanziare lavori di ristrutturazione della propria abitazione, che possono essere anche deducibili dalle imposte
  
• L'acquisto di una nuova proprietà per fini di investimento a uso locativo.

L'opzione di incremento dell'ipoteca può risultare vantaggiosa per chi ha destinato un notevole capitale personale all'acquisto dell'immobile e desidera ora recuperare liquidità.

Quali sono le regole da seguire per liberare liquidità con un mutuo?

Per ottenere liquidità mediante l'incremento del mutuo, è essenziale attenersi alle medesime norme previste per il finanziamento iniziale, garantendo così la capacità costante di rimborsare il prestito. È permesso aumentare l'importo del finanziamento per diverse finalità di acquisizione. Di seguito, a titolo esemplificativo, sono indicate le condizioni da rispettare per un'abitazione principale:

• un rapporto prestito/valore massimo dell'80% (90% in caso di pegno su beni pensionistici) del valore dell'immobile
  
• un rapporto di indebitamento massimo del 33%.

I tassi teorici utilizzati per calcolare gli oneri rimangono gli stessi di un mutuo convenzionale.

Per saperne di più sul calcolo degli oneri

Quando chiedere un aumento ipotecario?

L'opzione di aumentare il mutuo ipotecario di solito si valuta al momento del rinnovo del finanziamento, alla scadenza del tasso. Tuttavia, è altresì possibile richiederlo in altre circostanze, come quando si ritiene che il valore della proprietà abbia registrato un aumento (la rivalutazione può avvenire dopo almeno 24 mesi dall'acquisto).

Esempio di aumento dell'ipoteca

Una coppia che ha acquistato una casa del valore di 1.000.000 di franchi svizzeri circa dieci anni fa e avrebbe preso in prestito 800.000 franchi svizzeri.

Nell'esempio preso in considerazione, ad oggi hanno estinto circa un terzo del loro mutuo, lasciandosi con un debito residuo di circa 670.000 franchi svizzeri.

Poiché l'immobile è aumentato di valore e ora vale 1.500.000 franchi svizzeri, avrebbero la possibilità di chiedere un aumento dell'ipoteca per ottenere fino a 530.000 franchi svizzeri in contanti.

In sintesi, per generare liquidità dal vostro mutuo, dovete essere al di sotto del tasso massimo di anticipo. Il vostro debito ipotecario dovrebbe quindi rappresentare meno dell'80% del valore dell'immobile per un'abitazione principale. Si noti che il tasso massimo di anticipo può variare a seconda dell'istituto di credito.

Se siete in pensione, il vostro debito dovrebbe essere inferiore al 65% del valore della vostra proprietà per poter procedere con l'aumento del mutuo ipotecario. Ciò è dovuto al fatto che, una volta superata l'età pensionabile, il debito massimo deve limitarsi a circa due terzi del valore dell'immobile  (1° rango). È fondamentale considerare che, al contempo, il reddito tende a diminuire durante la pensione, rendendo potenzialmente più complesso gestire gli oneri del mutuo.

Per saperne di più sull'ammortamento dei mutui

Quali sono le conseguenze di un aumento del mutuo?

È importante notare che l'aumento dell'ipoteca comporta il pagamento di ulteriori interessi sull'importo aumentato. Tuttavia, i vantaggi fiscali derivanti da alcuni utilizzi della liquidità liberata (lavori di costruzione, rimborsi o rimborsi LPP, ecc.) contribuiscono a compensare questo costo.

Prima di prendere una decisione, è fondamentale valutare con attenzione i benefici e gli svantaggi legati a un aumento del mutuo. Non esitate a cercare il consiglio di un esperto per ottenere una guida personalizzata in base alla vostra situazione.