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Il vostro contributo personale – i mezzi propri

Per una questione prudenziale, i prestatori vogliono che sosteniate una parte dei costi totali dell’acquisto. Nella maggior parte dei casi, dovete coprire almeno il 20 % del prezzo d’acquisto dell’immobile. Fatte salve le eccezioni (contattateci per saperne di più), almeno il 10 % del prezzo d’acquisto deve provenire dalla vostra liquidità: risparmi, terzo pilastro, assicurazione sulla vita, donazioni, titoli, ecc. La parte rimanente può essere coperta dalla vostra liquidità o dal vostro secondo pilastro (noto anche come LPP) se acquistate la vostra abitazione principale.

Dovete poi sostenere le tasse di transazione, che possono arrivare al 3-5 % del valore dell’immobile. Queste dipendono dal prezzo di acquisto, dal prestito ipotecario e da come userete l’immobile. Sono calcolate in base alle regole stabilite dal rispettivo cantone. Queste tasse includono la tassa di trasferimento, la registrazione nel registro fondiario e le tasse notarili. Includono anche le tasse correlate alle garanzie bancarie che dovrete fornire al prestatore.

Per acquistare un immobile del valore di 800’000 CHF, ad esempio, un acquirente deve disporre dei mezzi propri seguenti:

• 20 % del prezzo d’acquisto: 160’000 CHF, almeno la metà dei quali provenienti dalla liquidità
• 5 % del prezzo d’acquisto (tasse d’acquisto): 40’000 CHF in liquidità

Parliamo quindi di mezzi propri per un totale di 200’000 CHF, 120’000 CHF dei quali devono provenire dalla liquidità del mutuatario.

Se desiderate dedurre il prezzo di acquisto sulla base dei vostri mezzi propri disponibili, possiamo anche effettuare il calcolo inverso. Prendiamo ad esempio un acquirente con una liquidità di 75’000 CHF e con 50’000 CHF nel secondo pilastro, che desidera usare per l’acquisto. Considerando solo i mezzi propri e supponendo che il reddito a disposizione sia sufficiente, l’acquirente può acquisire un immobile fino a un valore di 500’000 CHF. In questo caso:

• 20 % del prezzo d’acquisto: 100’000 CHF saranno coperti dai mezzi propri, comprendendo il 10 % di liquidità
• 5 % del prezzo d’acquisto (tasse d’acquisto): 25’000 saranno coperti dalla liquidità

Questi calcoli non sono ovviamente sufficienti, dato che deve essere considerata anche la capacità di indebitamento, che dipende dal reddito. Tuttavia, ci fanno capire che il contributo personale richiesto è notevole e può rappresentare un fattore limitante.

Come calcolo la mia capacità di indebitamento?

Per raggiungere la somma necessaria per l’acquisto dell’immobile, pari normalmente all’80 % del prezzo d’acquisto, il futuro proprietario può ricorrere a un prestito ipotecario. L’importo di questo prestito dipenderà dalla rispettiva capacità di indebitamento.

Quest’ultima è calcolata in base alle vostre entrate finanziare, alle spese esistenti (leasing, prestiti al consumo, pensione) e alle spese future correlate al vostro acquisto. Queste corrispondono a quanto pagherete per il vostro prestito e per la manutenzione della vostra casa. Le chiamiamo rate, che sono pagate ogni mese. Includono gli interessi, l’ammortamento del prestito e le spese di manutenzione.

Gli interessi sul prestito ipotecario corrispondono ai costi del vostro finanziamento. Rappresentano il valore del vostro prestito ipotecario moltiplicato annualmente per il tasso d’interesse fisso. Per effettuare i calcoli ipotecari, i prestatori applicano normalmente un tasso d’interesse teorico del 5 %. Questo valore, molto più alto dei tassi attuali, aiuta ad assicurare che il vostro finanziamento rimanga sostenibile nel lungo periodo, indipendentemente da quello che succede ai tassi di mercato.

Questo margine di sicurezza è stato introdotto in seguito alla crisi economica degli anni '90, durante la quale i tassi sono esplosi fino a superare il 7 %. Molti proprietari si sono ritrovati nell’incapacità di sostenere le loro spese finanziarie vedendosi costretti a vendere le loro case in un momento i cui i prezzi erano crollati drasticamente.

L’ammortamento corrisponde al rimborso di una parte del vostro prestito; normalmente fino a che l’importo residuo raggiunge il 65 % del valore dell’immobile (scoprite di più sulla composizione di un prestito). Ai fini della stima della vostra capacità di indebitamento, è normalmente suddiviso su 15 anni. Questo periodo è spesso aumentato dal tempo che separa il mutuatario più anziano dall’età pensionabile. Questo dipende dalle regole applicate da ciascun prestatore.

Le spese di manutenzione corrispondono a tutte le spese necessarie per mantenere il vostro immobile in buone condizioni. Rappresentano meno dell’1 % all’anno del valore dell’immobile. Per il calcolo, sono stimate teoricamente all’1 %. Non tutti i prestatori ne tengono conto nel calcolo.

La maggior parte dei prestatori svizzeri limita l’importo che può essere preso in prestito, in modo che il rapporto tra le vostre entrate e le rate mensili – noto come rapporto di indebitamento – non ecceda un certo limite, di norma pari al 33 %. La considerazione delle spese esistenti dipende dal singolo prestatore.

Ci sono tuttavia delle eccezioni, nelle quali è possibile che le rate mensili siano superiori a un terzo del reddito del nucleo familiare. Ad esempio a seconda dell’età o della professione dei mutuatari, del reddito disponibile residuo o dell’importo del prestito. Contattateci per saperne di più.

Torniamo all’esempio dell’immobile del valore di 800’000 CHF che abbiamo usato sopra. Se l’acquirente contribuisce con il 20 % avrà bisogno di un prestito di 640’000 CHF (pari all’80 % del valore dell’immobile). Ecco i dettagli del calcolo per il reddito necessario per sostenere il prestito ipotecario:

• Gli interessi teorici rappresentano ogni anno 640’000 CHF x 5 % o 32’000 CHF
• L’ammortamento teorico rappresenta ogni anno 640’000 CHF - (800’000 CHF x 65 %)/15 o 8’000 CHF
• Le spese di manutenzione sono pari ogni anno a 800’000 CHF x 1 % o 8’000 CHF

Si ottiene un totale di 48'000 CHF all’anno; le entrate combinate dei mutuatari devono essere pertanto pari ad almeno 144'000 CHF.

Ragionare a partire dal reddito è un’operazione più complessa. Fortunatamente, il calcolatore e-Potek vi fornisce tutti i risultati in soli pochi clic.

Altri fattori che hanno un impatto sulla vostra sostenibilità

Le regole usate dalle istituzioni finanziarie per concedere i prestiti ipotecari variano in base a determinati criteri. Ad esempio, in base al fatto che chiediate un prestito per voi soli o con un partner, in base alla vostra età, alla vostra situazione professionale o familiare. Il vostro reddito e le vostre spese non saranno considerati nello stesso modo. Analogamente, dovrete contribuire con i mezzi propri in misura maggiore o minore.

Anche la destinazione d’uso che avete in mente per l’immobile che volete acquistare ha un impatto sul vostro potere d’acquisto. Quando acquistate una seconda casa, ad esempio, i prestatori richiedono più mezzi propri.

Le tasse d’acquisizione, comprese le tasse notarili, variano notevolmente da un cantone all’altro. Anche l’ubicazione dell’immobile che state cercando o che volete acquistare avrà la sua importanza.

Per un immobile valutato 1’000’000 CHF, ad esempio, le tasse notarili saranno di circa 32’700 CHF nel Canton Ginevra, ma di 45’500 CHF nel Canton Vaud.

Infine, le regole e i criteri per la concessione di un credito immobiliare variano da un prestatore all’altro. I vostri bonus o i vostri profitti netti, se siete lavoratori autonomi, non sono considerati nello stesso modo. Anche i tassi d’interesse e l’ammortamento teorico possono essere diversi.

La scelta dell’istituzione finanziaria è pertanto molto importante, non solo per i tassi offerti, ma anche per le implicazioni significative che può avere sulla vostra sostenibilità. Può risultare vantaggioso rivolgersi a un mediatore finanziario, che effettuerà i confronti per voi.

Per orientarvi facilmente nel mercato immobiliare e ottenere il prestito migliore, i consulenti e-Potek sono al vostro fianco e trovano la soluzione finanziaria più appropriata per le vostre esigenze e i vostri requisiti.

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