Innanzitutto, bisogna sapere che durante l'acquisto immobiliare a due, esistono molte opzioni legali per l'iscrizione al registro fondiario. La forma di proprietà scelta conferisce responsabilità e diritti diversi sulla proprietà.

Quali sono le forme di proprietà possibili per i concubini?

Comproprietà 

La comproprietà  è la forma più frequentemente scelta, anche dai coniugi. Permette di iscrivere al registro fondiario la parte di proprietà (quota-parte) di ciascuno, in base ai fondi propri investiti, compresi i fondi provenienti dalla previdenza. Ogni proprietario può disporre liberamente della sua parte.

Ad esempio, per un appartamento del valore di CHF 1'000'000, con un'ipoteca di CHF 800'000, se entrambi investono CHF 100'000 di fondi propri, le quote-parti saranno del 50% e del 50%. Se uno investe CHF 150'000 e l'altro CHF 50'000, le quote-parti saranno del 75% e del 25%.

Anche se gli investimenti possono essere diversi, come comproprietari i, entrambi  assumono la responsabilità solidale dell'ipoteca. In altre parole, non importa la percentuale del carico ipotecario sostenuto da ciascuno (in base alla percentuale di condominio o alla decisione della coppia), i condomini rispondono ciascuno per il 100% del prestito.

Proprietà comune

I due partner sono solidali dell'ipoteca e sono iscritti a quote uguali nel registro fondiario, indipendentemente dalla loro partecipazione finanziaria. Come nella comproprietà , i proprietari non possono disporre liberamente delle loro quote di proprietà e le decisioni devono essere prese in comune. Si noti che questa forma di proprietà non è possibile quando gli investimenti della previdenza vengono utilizzati per l'acquisto della proprietà, se gli acquirenti non sono sposati o registrati come partner.

Proprietà individuale

In questo caso, un solo partner è proprietario dell'immobile nel registro fondiario e assume tutta la responsabilità del prestito ipotecario. Può concludere un contratto di locazione con il suo partner per stabilire le modalità di pagamento dell'affitto e le condizioni di risoluzione.

Questa forma di proprietà, talvolta chiamata anche "proprietà esclusiva", è più rara, poiché richiede che una sola persona soddisfi i criteri per l'ottenimento del finanziamento.

La scelta della forma di proprietà dipende principalmente dall'origine e dalla natura dei fondi propri.

Domande da porsi per acquistare un immobile in comproprietà con il proprio convivente

Le numerose disposizioni legali che regolano i diritti e gli obblighi delle coppie sposate non esistono per i conviventi. Ecco perché è importante porsi le giuste domande per evitare conflitti potenziali e proteggersi dalle brutte sorprese.

Cosa succede in caso di separazione?

In caso di separazione, gli ex compagni devono trovare un accordo sul futuro dell'immobile in comune. Il riscatto della quota o la vendita totale dell'immobile sono di solito le opzioni più frequenti.

Per i comproprietari, se uno dei due desidera vendere la propria quota, il partner ha il diritto di prelazione. Ciò significa che ha priorità di acquisto. Se non vuole o non può riscattare la quota, l'immobile deve di solito essere venduto completamente, perché pochi acquirenti sono disposti ad acquisire solo una parte di una casa.

Nel caso della proprietà comune, non può esserci vendita dell'immobile senza l'accordo e la firma di entrambe le parti.

In caso di proprietà individuale, il proprietario può decidere in qualsiasi momento di vendere l'immobile, senza dover consultare il partner. Tuttavia, se c'è un contratto di locazione con il partner, deve rispettare le condizioni di risoluzione.

Cosa succede in caso di decesso?

La principale difficoltà posta dall'acquisto di un immobile in convivenza riguarda la successione. Infatti, in caso di decesso, il convivente non è considerato un erede legale. Pertanto, è necessario aver anticipato questa domanda di successione, ad esempio con un testamento, per assicurarsi che il sopravvissuto possa avere dei diritti sulla quota del proprio partner.

Nel caso in cui tutto sia stato anticipato affinché il coniuge sopravvissuto possa beneficiare dell'alloggio, dovrà comunque pagare da solo il rimborso del prestito ipotecario e avere un reddito sufficiente per sostenere le spese. Per ricordare, queste non devono superare un terzo del reddito. Non dimenticare che i prestatori utilizzano un tasso teorico più elevato per calcolare il rapporto di indebitamento. Ciò significa che sarà necessario un reddito più elevato di quello necessario per il rimborso dei costi effettivi. Inoltre, le imposte sulla successione possono ammontare al 50% della massa successorale.

Le coppie sposate beneficiano, sotto determinate condizioni, di una rendita alla morte del coniuge, il che consente di aumentare il reddito. Nel caso di una convivenza, alla morte di uno dei due partner, il sopravvissuto non ha alcun diritto sul suo primo pilastro (AVS).

Per quanto riguarda il secondo pilastro (LPP), alcune casse pensioni ammettono lo status di convivente, sotto determinate condizioni. È importante consultare i regolamenti  e dichiarare la convivenza  alla cassa pensioni, al fine di poter beneficiare delle stesse prestazioni di una coppia sposata. Senza dichiarazione, il convivente non potrà ricevere nulla. Per il terzo pilastro, è anche importante pensare a designare il partner come beneficiario. Tuttavia, attenzione all'aspetto fiscale del terzo pilastro B (libero), con un valore di riscatto che sarà soggetto a imposte sulla successione.

Quali sono le conseguenze fiscali?

I conviventi sono fiscalmente indipendenti, come se fossero semplici coinquilini. La forma di proprietà scelta determina ciò che deve essere dichiarato e ciò che può essere dedotto. Ad esempio, se sei proprietario al 50%, anche se assumi più spese del tuo partner, sarai in grado di dedurle solo fino alla metà delle spese totali.

È necessario prestare molta attenzione a alcuni casi. Se il vostro apporto di capitale proprio è dissimile, e tuttavia vi dichiarate proprietari alla pari, le imposte potrebbero ritenere che vi sia stata una donazione tra i conviventi.... Poiché questi ultimi non hanno legami di parentela, potrebbero dover pagare un'imposta su questa donazione. Ad esempio, per l'acquisto di un appartamento a CHF 1'000'000, uno dei due contribuisce con CHF 150'000 di fondi propri e l'altro con CHF 50'000. Se si dichiarano proprietari al 50% dell'immobile, le imposte potrebbero considerare che ci sia stata una donazione di CHF 50'000 e il beneficiario dovrà pagare imposte che possono arrivare fino a CHF 25'000 (50%) a seconda dei cantoni.

In caso di decesso, se il sopravvissuto eredita la quota del proprio partner, dovrà pagare le imposte legate alla successione, che possono essere molto elevate (fino al 50% del valore dell'eredità in alcuni cantoni).

Quali sono le soluzioni da mettere in atto?

Ci sono diverse soluzioni che possono essere adottate per minimizzare gli svantaggi dell'acquisto immobiliare senza essere sposati.

Concludere un contratto di convivenza

Il contratto di convivenza è consigliato, indipendentemente dalla forma di proprietà scelta. Deve essere stipulato per iscritto e firmato da entrambe le parti. Può includere informazioni sull'acquisizione del bene, sulla sua gestione e sui dettagli della procedura in caso di separazione. Ad esempio:

• Forma di proprietà
• Numero di voti per le decisioni
• Origine dei fondi propri
• Ripartizione delle spese legate al bene
• Criteri decisionali per stabilire chi mantiene la casa
• A chi appartiene il mobilio
• Termine di trasferimento
• Termine per il riscatto delle quote
• Modalità di vendita se nessuno mantiene il bene
• Ripartizione del profitto della vendita (tranne per la proprietà in comune che si basa sulle quote-parti)

Anticipare la successione

Le coppie non sposate sono meno tutelate in caso di morte. Sono giuridicamente considerate persone individuali senza legami e non possono legalmente rivendicare l'eredità dell'immobile, anche se è stato acquistato in comune.

Per rimediare a questo, ci sono diverse soluzioni da discutere con un notaio, che saprà guidarvi a seconda della vostra situazione particolare (figli in comune, figlio di un altro nucleo familiare, ecc.).

Un testamento o un patto successorio possono, ad esempio, essere conclusi. Tuttavia, dovranno tenere conto delle eventuali quote obbligatorie degli eredi legittimi (genitori, figli).

Il diritto di usufrutto è anche una soluzione possibile. Quando i conviventi acquistano un immobile, è possibile creare usufrutti incrociati. Ciò significa che in caso di morte di uno dei coniugi, la nuda proprietà (cioè la proprietà legale dell'immobile) può essere trasmessa agli eredi legittimi, mentre il convivente sopravvissuto sarà registrato come usufruttuario. Questo gli dà il diritto di vivere nella proprietà e di goderne. L'usufruttuario può occupare la proprietà, affittarla e trarne reddito, pur essendo responsabile della sua manutenzione ordinaria.

Il diritto di usufrutto può essere stabilito per un periodo determinato, ad esempio per la durata della vita dell'usufruttuario, o per un periodo indeterminato.

Effettuare un'analisi dei rischi

Un prestito ipotecario è un impegno finanziario importante ed è necessario assicurarsi di poter far fronte alle spese che ne derivano in ogni situazione, compreso il momento della pensione o, sfortunatamente, in caso di morte o invalidità di uno dei coniugi.

Poiché i conviventi non sono altrettanto tutelati come le coppie sposate, non godono delle stesse prestazioni e possono avere lacune di previdenza più importanti. L'analisi dei rischi consente di identificare queste lacune di previdenza. Si tratta di mettere in luce tutti i casi in cui l'immobile non potrebbe essere mantenuto e di trovare soluzioni per evitarlo.

L'aspetto successorio è anche incluso nell'analisi dei rischi.

Se non hai effettuato un'analisi dei rischi al momento dell'acquisto, non è troppo tardi. Puoi ancora identificare le tue carenze di prevenzione e, se necessario, mettere in atto soluzioni per colmarle.